549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:ReservesMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:ReservesMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:ReservesMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:AmountRecognisedInOtherComprehensiveIncomeAndAccumulatedInEquityRelatingToNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsHeldForSaleMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:AmountRecognisedInOtherComprehensiveIncomeAndAccumulatedInEquityRelatingToNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsHeldForSaleMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:AmountRecognisedInOtherComprehensiveIncomeAndAccumulatedInEquityRelatingToNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsHeldForSaleMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsNotAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsNotAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsNotAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:NonDistributableReserveMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:NonDistributableReserveMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:NonDistributableReserveMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:ReserveForTreasurySharesMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:ReserveForTreasurySharesMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:ReserveForTreasurySharesMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfChangeInFairValueOfFinancialLiabilityAttributableToChangeInCreditRiskOfLiabilityMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfChangeInFairValueOfFinancialLiabilityAttributableToChangeInCreditRiskOfLiabilityMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfChangeInFairValueOfFinancialLiabilityAttributableToChangeInCreditRiskOfLiabilityMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 cofb:NetResultOfPeriodMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 cofb:NetResultOfPeriodMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 cofb:NetResultOfPeriodMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300TM914CSF6KI389 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300TM914CSF6KI389 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300TM914CSF6KI389 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:ReservesMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:ReservesMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:AmountRecognisedInOtherComprehensiveIncomeAndAccumulatedInEquityRelatingToNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsHeldForSaleMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:AmountRecognisedInOtherComprehensiveIncomeAndAccumulatedInEquityRelatingToNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsHeldForSaleMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsNotAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:ReserveOfBalanceOfChangesInFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsToWhichHedgingAccountingDefinedInIFRSIsNotAppliedMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:NonDistributableReserveMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:NonDistributableReserveMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:ReserveForTreasurySharesMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:ReserveForTreasurySharesMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfChangeInFairValueOfFinancialLiabilityAttributableToChangeInCreditRiskOfLiabilityMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfChangeInFairValueOfFinancialLiabilityAttributableToChangeInCreditRiskOfLiabilityMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 cofb:NetResultOfPeriodMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 cofb:NetResultOfPeriodMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300TM914CSF6KI389 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300TM914CSF6KI389 2025-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember iso4217:EUR iso4217:EUR xbrli:shares
25
Universeel
registratiedocument
met inbegrip van het jaarlijks
financieel verslag en het
duurzaamheidsverslag
20
TOGETHER IN REAL ESTATE
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 2
Coverfoto: het woonzorgcentrum El Cañaveral (Spanje)
Dit woonzorgcentrum in El Cañaveral (Spanje) werd in januari 2026
opgeleverd. Het gebouw werd volgens strikte duurzaamheidscriteria
gebouwd, waaronder een versterkte laadinfrastructuur voor elektrische
voertuigen, sanitair warm water via aerothermische systemen,
zonnepanelen, een fietsenstalling en buiten een groenzone van 2.000 m².
Cofinimmo verkreeg voor deze site met een totale oppervlakte van circa
7.000 m² en 165 bedden, een energieprestatiecertificaat van niveau A en
streeft een BREEAM In-Use Excellent-certificering na.
Foto cover © Georges De Kinder
Inhoud
Over Cofinimmo 4
Historiek 6
Kerncijfers op 31.12.2025 8
Beheersverslag 11
Boodschap aan de aandeelhouders 12
De essentie 15
Missie 16
Strategie 17
Transacties & verwezenlijkingen in 2025 24
Caring 26
Working 36
Living 42
Samenstelling van de geconsolideerde portefeuille 45
Beheer van de financiële middelen 52
Commentaar over de geconsolideerde jaarrekening 66
Kwartaalresultaten en -balansen 71
Statutaire resultaatbestemming 75
Gebeurtenissen na 31.12.2025 77
Cofinimmo op de beurs 78
Vooruitzichten 2026 84
Duurzaamheidsverslag 88
Al meer dan 15 jaar geëngageerd voor een globale duurzaamheids-
strategie
89
Belangrijke trends en hun invloed op de duurzaamheidsstrategie 91
Levenscyclusbeheer als kern van de waardeketen 97
Dialoog met de stakeholders als drijvende kracht achter de transitie 99
Reducing energy intensity 103
Skilled and service-minded employees 115
Governing business with integrity 122
Vastgoedverslag 125
Geconsolideerde vastgoedportefeuille 126
Commentaar over de markt 130
Corporate governanceverklaring 138
Corporate governanceprincipes 139
Beslissingsorganen 147
Regelgeving en procedures 163
Informatie krachtens artikel 34 van het koninklijk besluit van 14.11.2007 166
Bezoldigingsverslag 169
Gecontroleerde jaarrekening 180
Geconsolideerde jaarrekening 181
Verkorte statutaire jaarrekening 253
Aanvullende informatie 263
Risicofactoren 264
EPRA BPR-prestatiemaatstaven 270
Bijlagen bij het duurzaamheidsverslag 282
Algemene inlichtingen 314
Aanvullende opmerkingen 324
Lexicon 331
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 3
Al meer dan 40 jaar verwerft, ontwikkelt en
beheert Cofinimmo huurvastgoed.
De vennootschap bezit een portefeuille die
verspreid is over België, Frankrijk, Nederland,
Duitsland, Spanje, Finland, Ierland, Italië en het
Verenigd Koninkrijk, met een waarde van
ongeveer 6,1 miljard EUR. Met aandacht voor
maatschappelijke evoluties, heeft Cofinimmo de
missie om hoogwaardige zorg-, leef- en
werkomgevingen ter beschikking te stellen van
haar partners-huurders, waar de gebruikers
rechtstreeks voordeel uit halen. ‘Caring, Living
and Working – Together in real estate’ is de
uitdrukking van deze missie. Dankzij haar
expertise heeft Cofinimmo een
zorgvastgoedportefeuille van ongeveer
4,7 miljard EUR opgebouwd in Europa.
Als vennootschap die de striktste normen
inzake corporate governance en
duurzaamheid toepast, biedt Cofinimmo
diensten aan haar huurders aan en
beheert zij haar portefeuille via een team
van 149 medewerkers te Brussel, Parijs,
Breda, Frankfurt en Madrid.
Cofinimmo is genoteerd op Euronext
Brussels (BEL20 tot 09.03.2026) en geniet
het REIT-stelsel in België (GVV), Frankrijk
(SIIC), Spanje (SOCIMI) en het Verenigd
Koninkrijk (UK-REIT). Haar activiteiten
worden gecontroleerd door de Autoriteit
voor Financiële Diensten en Markten
(FSMA), de Belgische toezichthouder.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 4
Over
Cofinimmo
De pandemie die de wereld de afgelopen jaren heeft doorgemaakt, heeft
het duidelijk gemaakt hoe belangrijk de gezondheidssector voor ieder van
ons is. Via haar investeringen neemt Cofinimmo actief deel aan het
beheer, het behoud, de uitbreiding en de vernieuwing van de
zorgvastgoedinfrastructuur in Europa.
Ñ Psychiatrische kliniek - Kaarst (DE)
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 5
6,1 miljard EUR
Reële waarde van de portefeuille op 31.12.2025
Cofinimmo is actief in
9 landen
6,45 EUR/aandeel
Nettoresultaat van de
kernactiviteiten - aandeel groep -
per aandeel* (of EPRA EPS*)
België
Frankrijk
Nederland
Duitsland
Spanje
Finland
Ierland
Italië
Verenigd Koninkrijk
* Cofinimmo gebruikt al gedurende vele jaren Alternatieve Prestatiemaatstaven (Alternative Performance Measures of ‘APM’) in haar
financiële communicatie, in overeenstemming met de richtlijnen die op 05.10.2015 werden uitgevaardigd door ESMA (European
Securities and Market Authority). Sommige van deze APM worden aanbevolen door de European Public Real Estate Association (EPRA),
terwijl andere werden gedefinieerd door de sector of door Cofinimmo om de lezer een beter inzicht te geven in haar resultaten en
prestaties. De APM die in het universele registratiedocument zijn opgenomen, worden aangeduid met een asterisk (*).
Prestatiemaatstaven die zijn gedefinieerd door IFRS-regels of door de wet worden niet beschouwd als APM. Hetzelfde geldt voor
maatstaven die niet gebaseerd zijn op elementen in de winst- en verliesrekening of balans. APM worden gedefinieerd, besproken en
toegelicht op de meest relevante balansregel, totaal of subtotaal in Bijlage 48 bij de geconsolideerde jaarrekening van dit universeel
registratiedocument. De definities van APM kunnen verschillen van die van andere concepten met een vergelijkbare titel in de
jaarrekeningen van andere vennootschappen.
Ñ "L'Envol", een kunstwerk van MagicStreet aangebracht op de gevel van
het kantoorgebouw met medisch centrum Troon 100 - Brussel CBD (BE)
Ñ Kantoorgebouw Belliard 40 - Brussel CBD (BE)
Historiek
1983
Oprichting eind december
(kapitaal: 6 miljoen EUR)
1994
Notering op de beurs van Brussel, nu
Euronext Brussels
1996
Verkrijging van
het BEVAK-stelsel in België
2007
• Partnerschap met de AB InBev-groep
voor een portefeuille van 1.068 cafés en
restaurants in België en Nederland
(Pubstone)
2005
• Eerste investeringen in zorgvastgoed in
België
• Toekenning van de eerste publiek-
private samenwerking: het
gerechtsgebouw in Antwerpen
2008
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in
Frankrijk
• Verkrijging van het SIIC-stelsel in
Frankrijk
• Eerste ISO 14001-certificering
2012
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in
Nederland
2014
• Vestiging in zorgvastgoedsector in
Duitsland
• Eerste duurzaamheidsverslag gebaseerd
op de GRI-index
2018
• Start van de heroriëntatie van de
kantorenportefeuille
2016
• Opening van de eerste Flex Corner
®
en
The Lounge
®
sites
• Uitgifte van green & social bonds
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 6
2019
• Start van het 30³-project gericht op een
vermindering met 30 % van de energie-
intensiteit van de portefeuille tegen 2030,
in vergelijking met het niveau van 2017,
gebaseerd op het SBTi (Science Based
Targets initiative)
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in
Spanje
2020
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in
Finland
• Uitgifte van een eerste duurzame
benchmarkobligatie van 500 miljoen EUR
2023
• Opgenomen in de nieuwe Bel ESG-index
van Euronext en in de lijst ‘500 Europe’s
Climate Leaders’ van de Financial Times
• 40e verjaardag van de groep op
29.12.2023
2022
• Circa 550 miljoen EUR aan investeringen
in zorgvastgoed in Europa
• Uitgifte van een tweede duurzame
benchmarkobligatie van 500 miljoen EUR
• Kapitaalverhogingen voor ongeveer
114 miljoen EUR
• Desinvesteringen voor 144 miljoen EUR
2021
• Vestiging in zorgvastgoedsector in
Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk
• Oprichting van een
dochtervennootschap voor de
kantorenportefeuille
2024
• 97 miljoen EUR aan netto-
desinvesteringen
• Opname in de lijst van 500 World's Most
Sustainable Companies 2024 van Time
en een van de twee enige Belgische
vastgoedspelers in deze ranglijst
• Enige vastgoedspeler onder de 10
Belgische bedrijven in de lijst van 600
Europe’s Climate Leaders 2024 volgens
de Financial Times
• Winnaar van de Impact Award 2024 van
het Belgische economische magazine
Trends in de categorie Climate & Energy
2025
• 77 % van de geconsolideerde portefeuille
van de groep (6,1 miljard EUR)
geïnvesteerd in zorgvastgoed
• Kantorenportefeuille van 925 miljoen EUR
(15 %), grotendeels geconcentreerd in de
beste wijk van het Central Business
District van Brussel
• 111 miljoen EUR aan bruto-investeringen
• 82 miljoen EUR aan netto-
desinvesteringen
• Betere resultaten dan de prognoses en
actief portefeuillebeheer die leiden tot
een lage schuldgraad (42,8 %)
• Eerste duurzaamheidsverslag op basis
van de VSME
1
-norm
• Stijging in de ranglijst van 600 Europe's
Climate Leaders 2025 van de Financial
Times
• Uitbreiding van de reikwijdte van de ISO
14001-certificering tot de Spaanse
activiteiten
• Opname in het S&P Global Sustainability
Yearbook 2026
• Voorgenomen combinatie met Aedifica
via een openbaar ruilaanbod (van kracht
sinds 10.03.2026 ; Aedifica bezit sindsdien
80% van het kapitaal van Cofinimmo)
1. De VSME-norm ('Voluntary sustainability reporting
for non-listed SMEs') is een Europese norm voor
vrijwillige duurzaamheidsrapportering voor kmo's.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 7
Kerncijfers op 31.12.2025
Operationeel
6,1 miljard EUR
Reële waarde van de portefeuille
344 miljoen EUR
Vastgoedresultaat
2.400.000 m²
Totale oppervlakte (afgerond)
5,9 %
Brutohuurrendement bij 100 % verhuur
98,4 %
Bezettingsgraad
13 jaar
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten
Verdeling van de portefeuille per sector
77%
15%
8%
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van distributienetten
Verdeling van de portefeuille per land
47%
11%
10%
15%
16%
België Frankrijk Nederland Duitsland Overige
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 8
1
ES 7 % - FI 3 % - IE 2 % - IT 4 % - UK 1 %
1
Financieel
3,0 miljard EUR
Beurskapitalisatie op 31.12.2025
70 EUR
Gemiddelde beurskoers van het aandeel in 2025
54 %
Brutorendement
1
van het aandeel in 2025, te vergelijken
met 6,8 % voor de EPRA-index
6,45 EUR/aandeel
EPRA Earnings Per Share (EPS)* in 2025
92,20 EUR/aandeel
Netto-actiefwaarde (IFRS) op 31.12.2025
42,8 %
Schuldgraad op 31.12.2025
1,5 %
Gemiddelde rentevoet* in 2025
BBB+/lange termijn &
A-2/korte termijn
Rating Standard & Poor’s
2
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 9
1
Variaties in de aandelenkoers + dividendrendement.
2
Publicaties van Standard & Poor’s van16.04.2025 (A-2) en van 16.03.2026 (BBB+),
Ñ Kantoorgebouw Montoyer 10 (M10) - Brussel CBD (BE)
© Hannelore Veelaert
Duurzaamheid
149 medewerkers
48 %
52 %
Mannen
Vrouwen
139 kWh/m²/jaar
Gemiddelde energie-intensiteit van de portefeuille
Geconsolideerde kerncijfers
(x 1.000.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Portefeuille van vastgoedbeleggingen (in reële waarde) 6.085 6.000 6.231
(x 1.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Vastgoedresultaat 344.343 345.307 338.958
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille
287.579 286.823 277.703
Nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep* 245.630 243.840 240.719
Resultaat op financiële instrumenten – aandeel groep* -9.628 -28.345 -79.480
Resultaat op de portefeuille – aandeel groep* -22.539 -151.606 -216.735
Nettoresultaat - aandeel groep 213.463 63.889 -55.497
Operationele marge* 83,5 % 83,1 % 81,9 %
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Operationele kosten/gemiddelde waarde van de
portefeuille in beheer*
1
0,92 % 0,93 % 0,98 %
Gewogen resterende looptijd van de
huurovereenkomsten (in jaren)
2
13 13 13
Bezettingsgraad
3
98,4 % 98,5 % 98,5 %
Brutohuurrendement bij 100 % verhuring van de
portefeuille
4
5,9 % 5,9 % 5,8 %
Nettohuurrendement bij 100 % verhuring van de
portefeuille
5
5,6 % 5,6 % 5,5 %
Schuldgraad
6
42,8 % 42,6 % 43,8 %
Gemiddelde kost van de schuld*
7
1,5 % 1,4 % 1,4 %
Gemiddelde looptijd van de schuld (in jaren)
8
3 4 4
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 10
1
Gemiddelde waarde van de portefeuille, vermeerderd met de waarde van de afgestane vorderingen op gebouwen waarvan de onderhoudskosten ten laste van de eigenaar altijd door de groep worden gedragen middels verzekeringspremies in totale
waarborg.
1
2
Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid voor de huurder.
3
Berekend in functie van de reële huurgelden (uitgezonderd projectontwikkelingen en activa bestemd voor verkoop) en, voor de leegstand, van de huurwaarde geschat door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
4
Lopende huren, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstand, gedeeld door de investeringswaarde van de portefeuille (reële waarde vermeerderd met de verwervingskosten), projectontwikkelingen en activa bestemd voor verkoop niet
inbegrepen.
5
Lopende huren, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstand en verminderd met de rechtstreekse kosten, gedeeld door de investeringswaarde van de portefeuille (reële waarde vermeerderd met verwervingskosten), projectontwikkelingen
en activa bestemd voor verkoop niet inbegrepen.
6
Wettelijke ratio berekend overeenkomstig de GVV-regelgeving (financiële en andere schulden gedeeld door het totaal van de activa).
7
Bankmarges inbegrepen.
8
Zie hoofdstuk 'Beheer van de financiële middelen op bladzijde 52.
22 %
Bezoldigingsverhouding tussen de
geslachten (vrouwen/mannen)
62 uren
aan opleiding per medewerker per jaar
87 %
van de portefeuille EPC-gecertificeerd
76 %
van de portefeuille op afstand opgevolgd
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 11
Ñ Woonzorgcentrum - Jaén (ES)
-
Beheers
verslag
Boodschap aan de aandeelhouders
Missie
Strategie
Transacties & verwezenlijkingen in 2025
Caring
Working
Living
Samenstelling van de geconsolideerde portefeuille
Beheer van de financiële middelen
Commentaar over de geconsolideerde jaarrekening
Kwartaalresultaten en -balansen
Statutaire resultaatbestemming
Gebeurtenissen na 31.12.2025
Cofinimmo op de beurs
Vooruitzichten 2026
Verslag van de commissaris inzake de vooruitzichten
Inhoud
Boodschap aan de
aandeelhouders
Al meer dan 40 jaar verwerft,
ontwikkelt en beheert Cofinimmo
huurvastgoed. Met aandacht voor
maatschappelijke evoluties heeft
Cofinimmo de missie om
hoogwaardige zorg-, leef- en
werkruimten ter beschikking te
stellen (‘Caring, Living and Working –
Together in Real Estate’). Dankzij
haar expertise heeft Cofinimmo
haar leiderspositie in Europees
zorgvastgoed versterkt.
Solide resultaten en actief
portefeuillebeheer
De pandemie die de wereld de afgelopen jaren heeft
doorgemaakt, heeft duidelijk gemaakt hoe belangrijk de
gezondheidssector voor ieder van ons is. Via haar
investeringen neemt Cofinimmo actief deel aan het beheer,
het behoud, de uitbreiding en de vernieuwing van het
zorgvastgoedinfrastructuur in negen landen.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 12
Ñ Jean Hilgers, Voorzitter van de
raad van bestuur
Ñ Jean-Pierre Hanin, Chief
Executive Officer
‘Betere resultaten dan de prognoses en
actief portefeuillebeheer leiden tot een
lage schuldgraad (42,8 %). Bevestiging
van het dividend 2025 (betaalbaar in
2026). Voorgenomen combinatie met
Aedifica via een openbaar ruilaanbod
van kracht sinds 10.03.2026 (Aedifica
bezit sindsdien 80% van het kapitaal
van Cofinimmo)'
Een beursprestatie in drie tijden
Na moeilijke jaren heeft het Europees zorgvastgoed in het
algemeen zich tijdens het boekjaar 2025 weten te
onderscheiden op de beurs, wat nog meer geldt voor
Cofinimmo in het bijzonder. Drie periodes worden
onderscheiden:
• De aanpassing van de prognose van het dividend 2025,
betaalbaar in 2026, die op 21 februari laatstleden (vóór
beurs) werd aangekondigd, werd gunstig onthaald door
de markten, met een koersstijging van 8 % tussen de
sluiting op 20 februari en die op 2 april, binnen een context
van heroplevering van de M&A-activiteit in het Verenigd
Koninkrijk;
• Vervolgens presteerde de koers ook goed na de
aankondiging van ‘Liberation Day’ door president Trump
(zorgvastgoed wordt niet rechtstreeks beïnvloed door de
invoerheffingen), met een stijging van 13 % tussen de
slotkoers van 2 april en die van 29 april;
• Ten slotte versnelde de koers vanaf 30 april en de
daaropvolgende dagen en stabiliseerde op een niveau
dat een weerspiegeling is van de voorgenomen
combinatie met Aedifica via een openbaar ruilaanbod (zie
de persberichten van 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025,
03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025, en 27.10.2025). Na een
nieuwe versnelling in de laatste weken van het jaar,
bereikte de beurskoers op 31.12.2025 79,20 EUR, een stijging
met 18 % sinds 29 april;
• Gecumuleerd over het jaar 2025 bedroeg het totale
brutorendement voor de aandeelhouder daarmee 54 %.
Voortzetting van de investeringen in
zorgvastgoed
Tijdens het boekjaar heeft Cofinimmo aldus investeringen
(voor 111 miljoen EUR) gerealiseerd, voornamelijk in verschillende
subsectoren van het zorgvastgoed in Europa. Hierdoor konden
vijf projectontwikkelingen in zorgvastgoed in België, Nederland
en Spanje opgeleverd worden. Dankzij deze verrichtingen
vertegenwoordigen de zorgactiva (4,7 miljard EUR) 77 % van de
geconsolideerde portefeuille van de groep op 31.12.2025, die
6,1 miljard EUR bedraagt. De kantorensector vertegenwoordigt
15 % van de geconsolideerde portefeuille (925 miljoen) en werd
sterk geheroriënteerd naar de beste wijk van het Central
Business District (CBD) van Brussel (die nu bijna driekwart van
de kantoorportefeuille uitmaakt, t.o.v. 45 % op 31.12.2019). In dit
opzicht is Cofinimmo eind januari overgegaan tot de
voorlopige oplevering van een volledig gerenoveerd
kantoorgebouw, ideaal gelegen buiten Brussel (in Mechelen),
waarvan de energieprestatie nu de actuele wettelijke
bepalingen ruim overstijgt en dat voor 18 jaar verhuurd is aan
de overheid (Vlaamse Gemeenschap). De zes voorlopige
opleveringen (in zorgvastgoed en kantoren) zijn het gevolg
van een gecumuleerde investering van 88 miljoen EUR,
gespreid over de afgelopen jaren.
Cofinimmo evalueert voortdurend haar portefeuille op basis
van de kernpunten van haar strategie en van de
marktopportuniteiten die zich voordoen. In dit kader
realiseerde de groep desinvesteringen die opliepen tot
82 miljoen EUR, wat voor 1% bijdraagt aan de vermindering van
de schuldgraad tussen eind 2024 en eind 2025.
Bijgevolg heeft Cofinimmo over het boekjaar 2025 voor
29 miljoen EUR aan netto-investeringen gerealiseerd.
Een proactief duurzaamheidsbeleid
Cofinimmo voert al meer dan 15 jaar een proactief
duurzaamheidsbeleid. Dit is een absolute prioriteit voor de
groep, die zich in 2025 opnieuw wist te onderscheiden.
Meerdere voordien reeds toegekende labels werden
hernieuwd (Equileap, Sustainalytics, GRESB, ISS ESG en S&P
Global CSA). Bovendien behaalde Cofinimmo tien nieuwe
BREEAM-certificaten voor zorgvastgoed in Finland, Spanje en
Duitsland, maar ook in de kantorensector (voor het nieuwe
flagship M10 en twee andere kantoorgebouwen). De ‘Great
Place To Work
TM’
-certificering werd in België en Duitsland
hernieuwd. De groep steeg ook in de 600 Europe’s Climate
Leaders 2025 ranglijst van de Financial Times (4e plaats op 39
vastgoedbedrijven in Europa en het Verenigd Koninkrijk).
Cofinimmo breidde in 2025 met succes het toepassings-
gebied van de milieucertificering ISO 14001 uit tot haar
Spaanse activiteiten. De vennootschap kon zich eveneens
voor het 12e jaar op rij onderscheiden met de toekenning van
een nieuwe Gold Award voor de toepassing van de EPRA
Sustainability Best Practices Recommendations.
Ten slotte versterkt Cofinimmo de duurzame waardecreatie
dankzij haar strategie van activarotatie, afgestemd op
ambitieuze doelstellingen van decarbonisatie en vermindering
van de energiekosten voor de groep en haar huurders. De
ondernomen acties zijn gebaseerd op interne expertise en een
uitgebreide verzameling van gegevens. Zij zorgen voor de
veerkracht van de vastgoedportefeuille tegenover klimaat-,
energie- en commerciële risico's (zie bladzijde 22)
Een strikt financieel beheer
Inzake financiering, heeft Cofinimmo tijdens vorige boekjaren
haar financiële middelen en balansstructuur versterkt
(gecumuleerde kapitaalverhogingen van 565 miljoen EUR in
2021, 114 miljoen EUR in 2022, 247 miljoen in 2023 en ongeveer
75 miljoen EUR in 2024). Dankzij de financieringsoperaties
tijdens deze periode kon de groep de vervaldagkalender van
de financiële schulden verbeteren, de bankfinancieringen
verhogen en de gemiddelde rentevoet* op een bijzonder laag
peil houden. Aldus hebben de in 2025 gesloten transacties
ervoor gezord dat de langlopende financiële verplichtingen,
die in 2026 vervallen, werden teruggebracht tot
267 miljoen EUR, tegenover 781 miljoen EUR bij de opening van
het boekjaar 2025 (of 695 miljoen EUR aan het einde van het 3e
kwartaal van 2025). De meeste lijnen die in 2026 vervallen (207
miljoen EUR) zullen niet vervroegd geherfinancierd worden
aangezien ze tegen aantrekkelijke voorwaarden werden
gesloten. Op 31.12.2025 beschikte Cofinimmo over 1.031 miljoen
EUR aan liquide middelen op de geconfirmeerde kredietlijnen,
na afdekking van de uitgiftes van handelspapier die bij nieuwe
opportuniteiten kunnen worden ingezet. Anderzijds is het
renterisico op 31.12.2025 volledig afgedekt in het kader van het
beleid van renteafdekking op lange termijn.
De dynamiek van de groep op het vlak van investeringen,
desinvesteringen en financiering (zeer lage gemiddelde
rentevoet* van 1,5 %), gekoppeld aan het doeltreffend beheer
van de bestaande portefeuille (bezettingsgraad van 98,4 %,
stijging van de brutohuurinkomsten met ongeveer 3 % bij
ongewijzigde portefeuille*, dankzij de recente indexeringen die
gewoonlijk op de verjaardatum van het contract worden
doorgevoerd, operationele marge* van 83,5 %), zorgden voor
een nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep*
(equivalent aan EPRA Earnings*) van 246 miljoen EUR op
31.12.2025 (exclusief de eenmalige effecten van de
voorgenomen combinatie met Aedifica en van de overdracht
van een vordering van financiële leasing, die elkaar
gedeeltelijk compenseren en een nettolast van 1,4 miljoen EUR
vertegenwoordigen). Dit is hoger dan de prognoses
1
(te
vergelijken met 244 miljoen EUR gerealiseerd op 31.12.2024, hetzij
een stijging met 0,7 %), met name dankzij het positieve effect
van de indexering van de contracten gecombineerd met de
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 13
1
Dit wil zeggen, in overeenstemming met de kwartaalprognoses afgeleid uit de jaarprognoses in het universeel registratiedocument 2024, gepubliceerd op 11.04.2025.
evolutie van de lasten. Het nettoresultaat van de
kernactiviteiten – aandeel groep – per aandeel* (equivalent
aan EPRA EPS*) bedraagt 6,45 EUR (d.i. hoger dan de prognoses
en te vergelijken met 6,50 EUR op 31.12.2024) en houdt rekening
met de uitgifte van aandelen in 2024 en de recente
desinvesteringen.
Het nettoresultaat – aandeel groep (inclusief de hierboven
vermelde eenmalige effecten) bedraagt 213 miljoen EUR (hetzij
5,61 EUR per aandeel) op 31.12.2025, tegenover 64 miljoen EUR
(hetzij 1,70 EUR per aandeel) op 31.12.2024. Deze stijging
(+150 miljoen EUR) is het gevolg van de stijging van het
nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep*
(+2 miljoen EUR), gekoppeld aan de netto-effecten van de
variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten
en vastgoedbeleggingen – non-cash elementen – tussen
31.12.2024 en 31.12.2025.
Wat de waardering van de geconsolideerde portefeuille
betreft, is de variatie in de reële waarde (het initieel effect van
de variaties in de perimeter niet inbegrepen) over het 1e
kwartaal positief (dit betekent het einde van negen
opeenvolgende kwartalen van waardeverlaging, die al bij al
beperkt was: 0,5 % in het 4e kwartaal 2022, 1,7 % in 2023 en 1,9 %
in 2024) en bleef stabiel in het 2e, 3e en 4e kwartaal van 2025.
Een sterke solvabiliteit
Met een schuldgraad van 42,8 % op 31.12.2025 (te vergelijken
met 43,4 % op 30.09.2025 en 42,6 % op 31.12.2024) vertoont de
geconsolideerde balans van Cofinimmo (waarvan de BBB/
stabiel/A-2-rating op 25.03.2025 werd bevestigd door S&P en
waarover op 16.04.2025 een verslag werd gepubliceerd) een
sterke solvabiliteit (informatie over de belangrijkste risico’s en
onzekerheden zijn opgenomen in sectie Risicofactoren).
Bovendien werd een perspectief op verbetering van de rating
gepubliceerd door S&P op 04.06.2025 en herhaald op 05.11.2025.
Op 16.03.2026 werd de rating van de groep daadwerkelijk
gewijzigd in BBB+.
2026, een transitiejaar
Bovendien is het belangrijk op te merken dat de voorgenomen
combinatie met Aedifica via een openbaar ruilaanbod van
kracht is sinds 10.03.2026 en dat Aedifica sindsdien 80 % van het
kapitaal van Cofinimmo bezit (zie met name het persbericht
van 03.03.2026).
De groep heeft haar uitstekende prestaties te danken aan het
enthousiasme, de competentie en de inzet van alle mede-
werkers, die zich tot het uiterste hebben ingespannen om de
prestaties van de groep te verzekeren. De directie en de raad
van bestuur willen hun oprechte dankbaarheid betuigen voor
het uitstekende werk dat de teams van Cofinimmo hebben
geleverd.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 14
Op 30.04.2025 heeft Aedifica NV
Cofinimmo NV benaderd met een
voorstel voor een voorwaardelijke
vrijwillige openbare overname van
100 % van de effecten met stemrecht
van Cofinimmo, door middel van
een openbaar bod tot omruiling
waarbij de Cofinimmo-aandelen
zouden kunnen worden omgeruild
tegen nieuwe aandelen die door
Aedifica zouden worden uitgegeven.
Met dit voorstel zette Aedifica het
proces in gang om haar activiteiten
en die van Cofinimmo samen te
voegen tot een gecombineerde
entiteit.
Op 03.06.2025 hebben Cofinimmo en
Aedifica een gezamenlijk persbericht
uitgebracht waarin werd
aangekondigd dat er een akkoord
werd bereikt om de twee
vennootschappen te combineren
teneinde de grootste Healthcare REIT
in Europa te creëren.
Het prospectus en de memorie van
antwoord met betrekking tot de
transactie werden op 27.01.2026
goedgekeurd door de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten
(FSMA) en gepubliceerd. De initiële
aanvaardingsperiode begon op
30.01.2026 en liep af op 02.03.2026. De
bekendmaking van de resultaten
van de initiële aanvaardingsperiode
vond plaats op 03.03.2026 en de
betalingsdatum vond plaats op
10.03.2026. Aedifica bezit sindsdien
80 % van het kapitaal van
Cofinimmo.
Investeringsprogramma in 2025
(x 1.000.000 EUR - per sector)
Zorg Kantoren Distributienetten
Investeringen 2025 Desinvesteringen 2025
101
5
6
111
-1
-11
-71
-82
De essentie
Caring
101 miljoen EUR
Gerealiseerde investeringen in zorgvastgoed
9 landen
Geografische voetafdruk van de portefeuille
262 miljoen EUR
Lopende projectontwikkelingen
in zorgvastgoed op 31.12.2025
Working
15 %
van de geconsolideerde portefeuille, grotendeels
gecentraliseerd in de beste wijk van het Central Business
District van Brussel
Operationele
prestaties
+ 3 %
Stijging van de brutohuurinkomsten over de laatste
12 maanden bij ongewijzigde portefeuille*
Met 4,7 miljard EUR vertegenwoordigt zorgvastgoed nu
77 % van de geconsolideerde portefeuille van de groep,
die 6,1 miljard EUR bereikt.
Duurzaamheid
• Verbeterde positie in de ranglijst ‘600 Europe’s Climate
Leaders 2025’ van de Financial Times
• Uitbreiding van het toepassingsgebied van de milieu-
certificering ISO 14001 tot de Spaanse activiteiten
• Toekenning voor het 12e jaar op rij van de EPRA Sustainability
Best Practices Recommendations Gold Award
• Toekenning van meerdere BREEAM-certificaten voor
zorgvastgoed en kantoren
• Opname in het S&P Global Sustainability Yearbook 2026
• Hernieuwing en verbetering van meerdere labels
Financiële
structuur
• Renterisico volledig afgedekt op 31.12.2025 in het kader van
het renteafdekkingsbeleid op lange termijn
• Meer dan 1 miljard EUR aan beschikbare middelen op de
geconfirmeerde kredietlijnen op 31.12.2025, na afdekking van
de uitgiftes van handelspapier
Vooruitzichten 2026
De vooruitzichten op bladzijde 84 zijn exclusief overwegingen
met betrekking tot de voorgenomen combinatie met
Aedifica ('stand-alone basis') die sinds 10.03.2026 van kracht
is. Voor de vooruitzichten van de combinatie van Cofinimmo
met Aedifica moet verwezen worden naar de vooruitzichten
die Aedifica publiceerde of zal publiceren.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 15
Missie
Met aandacht voor maatschappelijke evoluties, heeft Cofinimmo
de missie om hoogwaardige zorg-, leef- en werkomgevingen ter
beschikking te stellen van haar partners-huurders, rechtstreeks ten
voordele van de gebruikers.
‘Caring, Living and Working – Together in real
estate’ is de uitdrukking van deze missie.
Meer bepaald heeft Cofinimmo als missie:
• het bevorderen, binnen hoogwaardige
zorg-, leef- en werkomgevingen, van
uitwisselingen die welzijn en inspiratie
creëren door diensten aan te bieden die
anticiperen op de noden en wensen van
hun gebruikers;
• zorgen voor een inspirerende werk- en
leefomgeving ten dienste van een
spannend bedrijfsproject;
• haar aandeelhouders de kans bieden om
maatschappelijk verantwoorde
langetermijninvesteringen te realiseren,
die zowel dividenden als een bijdrage aan
de gemeenschap opleveren.
Naast de hierboven vermelde stakeholders,
profiteert ook de hele samenleving in grote
mate van de diensten van Cofinimmo in een
groot aantal domeinen, zowel in de wereld
van de zorg, als in de arbeidswereld, of
gewoon op plaatsen waar uitwisseling en
delen mogelijk is. Daarnaast draagt
Cofinimmo bij tot de opwaardering en
renovatie van openbare en semiopenbare
activa, via grootschalige projecten in
publiek-private samenwerking.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 16
Caring, Living and
Working – Together in
real estate
‘De samenleving heeft voordeel
bij de diensten van Cofinimmo,
zowel in de gezondheidssector
als op de werkplek, of gewoon
op plaatsen waar uitwisseling
en delen mogelijk is.’
u Woonzorgcentrum Neo - Rocourt (BE)
Strategie
De strategie van Cofinimmo (exclusief overwegingen met betrekking tot de combinatie met Aedifica - 'stand-alone
basis') bestond erin haar leiderschapspositie in de Europese zorgvastgoedsector te bestendigen. Via talrijke
projectontwikkelingen neemt Cofinimmo actief deel aan de uitbreiding en de vernieuwing van de zorgvastgoed-
infrastructuur in Europa. De strategie zal door de raad van bestuur herzien worden, rekening houdend met de
combinatie met Aedifica.
Vastgoedstrategie
Zorgvastgoed
Cofinimmo tracht haar zorgvastgoedportefeuille uit te breiden
om een rendabele groei te genereren door te investeren in
functionele gebouwen van uitstekende kwaliteit. Deze
genereren namelijk hoge, voorspelbare en geïndexeerde
cashflows in het kader van over het algemeen zeer
langlopende contracten.
De groei van de groep gaat gepaard met een diversificatie
van de portefeuille, die verschillende types van vastgoed
omvat, zoals eerstelijnszorgcentra, gespecialiseerde klinieken,
revalidatieklinieken, psychiatrische klinieken enz.
Deze diversificatie is eveneens geografisch, aangezien de
groep momenteel actief is in negen Europese landen, namelijk
in België, Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Ierland,
Italië en het Verenigd Koninkrijk. Deze negen landen bevinden
zich in verschillende ontwikkelingsstadia.
In het kader van haar strategie wat zorgvastgoed betreft,
neemt Cofinimmo actief deel aan de uitbreiding en de
vernieuwing van de zorgvastgoedinfrastructuur in Europa
dankzij talrijke innovatieve projecten. Deze zijn er niet alleen op
gericht het verblijf van de inwoners aantrekkelijker te maken,
maar ook interactie met de buurtbewoners en bezoeken van
familieleden te bevorderen.
De zorgcampus De State Hillegersberg in Rotterdam is daar
een mooi voorbeeld van. Dit project, voltooid in 2022, omvat de
renovatie van een revalidatiecentrum en de heropbouw van
een woonzorgcentrum. Het creëert een centrale woonplek
voor de bewoners en de buurt, en biedt tevens diensten aan
voor artsen en families.
Rekening houdend met wat voorafgaat, is het vanzelfsprekend
dat het aandeel van zorgvastgoed binnen de geconsoli-
deerde portefeuille van Cofinimmo, dat nu al 77 %, bedraagt,
nog aanzienlijk zal groeien.
Kantoorvastgoed
Sinds haar oprichting in december 1983 is Cofinimmo een
belangrijke speler op de kantorenmarkt in België, die
verschillende subsectoren omvat. Met een vastgoedexpertise
van meer dan 40 jaar, beheerst de vennootschap alle
aspecten van de levenscyclus van de gebouwen, van ontwerp
tot verkoop van de activa. Deze knowhow wordt ook toegepast
in het zorgvastgoed, het vastgoed van distributienetten en de
PPS, die voordeel halen uit de gecreëerde synergieën.
Cofinimmo heeft haar kantorenportefeuille aangepast door
grote gebouwen met één enkele huurder te desinvesteren en
zich te concentreren op hoogwaardige gebouwen in het
Central Business District (CBD), en meer bepaald in de
Leopoldwijk. Deze zone, dicht bij de Europese instellingen, biedt
hogere nettorendementen dankzij een beduidend lagere
leegstand dan het gemiddelde van de Brusselse markt.
In oktober 2021, heeft Cofinimmo haar kantorenactiviteit
ingebracht in Cofinimmo Offices NV, een 100 % dochter-
vennootschap. Deze filialisering maakt deel uit van de
waardecreatiestrategie voor de kantorenportefeuille en laat
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 17
Ñ Woonzorgcentrum - Sarriguren (ES)
Leveranciers
van goederen
en diensten
toe, op het gepaste moment het kapitaal van de in kantoren
gespecialiseerde dochtervennootschap open te stellen voor
toekomstige investeerders, die dan gebruik kunnen maken van
het ervaren beheer- en investeringsplatform van Cofinimmo,
terwijl de groep een deel van het in deze portefeuille
geïnvesteerde kapitaal kan recycleren.
Vastgoed van distributienetten en PPS
Vastgoed van distributienetten en publiek-private
samenwerkingen (PPS) hebben met zorgvastgoed gemeen
dat ze hoge, voorspelbare en geïndexeerde cashflows
genereren, doorgaans in het kader van langlopende
contracten.
De overige kenmerken van de portefeuilles van
distributienetten zijn hun voordelige verwervingsprijs in het
kader van sale & leaseback-transacties, hun nut als
verkoopnetwerk voor de huurder, hun risicospreiding en de
mogelijkheid om hun samenstelling in de loop van de tijd te
optimaliseren.
De portefeuille van cafés en restaurants (Pubstone) die aan
de brouwerijgroep AB InBev worden verhuurd, is sinds de
aanvang het onderwerp geweest van individuele verkopen
van activa in de loop van de tijd. De PPS daarentegen zijn
bedoeld om op lange termijn te worden behouden.
42,8 %
Schuldgraad op 31.12.2025
1,5 %
Gemiddelde rentevoet* in 2025
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 18
Voordelen van
de strategie
voor de
stakeholders
De strategie van Cofinimmo
vloeit voort uit de missie
beschreven op blz. 16 en de
verwachtingen van de
belangrijkste stakeholders
(aandeelhouders, huurders,
personeel en de
gemeenschap).
Naleving tegenover
toezichthoudende
autoriteiten; bijdrage aan
het welzijn van bewoners en
lokale verenigingen;
transparante, nauwkeurige
en tijdige informatie naar
media en financiële
analisten
Maatschappelijk
verantwoorde
langetermijninvestering
die een regelmatig
dividend genereert
Indirecte diensten in de
wereld van de
gezondheidszorg en het
werk, of op plekken waar
wordt uitgewisseld en
gedeeld
Collectieve en persoonlijke
ontplooiingsmogelijkheden
Respect en een
stimulerende werk-
omgeving, gebaseerd op
waarden ('we care, we
connect, we commit') die
inclusiviteit stimuleren
Gezonde en
evenwichtige
zakelijke relaties
gebaseerd op
wederzijds
respect
Regelgevende
instanties, samen-
leving, media en
financiële analisten
Ruimtes die inspelen
op snel
veranderende
behoeftes en
ambities
Leveranciers
van goederen
en diensten
Hoogwaardige
zorg-, leef- en
werk-
omgevingen
Leveranciers
en de bredere
gemeenschap
Aandeel-
houders en
beleggers
Werknemers Huurders
Inbreng in natura
Keuzedividend
Uitgifte van aandelen
Accelerated bookbuilding
Conversie van converteerbare obligaties
2014 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
0
200
400
600
Financiële strategie
Om de hiervoor beschreven vastgoed-
strategie goed uit te voeren, heeft
Cofinimmo een financieringsstrategie
ontwikkeld op basis van de volgende
principes:
Diversificatie van de
financieringsbronnen
De groep diversifieert niet alleen het soort
vastgoed en de landen waarin zij investeert,
maar ook de financieringsbronnen.
Cofinimmo is eveneens bijzonder waakzaam
over de samenhang tussen haar financiële
strategie en de duurzaamheids-
doelstellingen. Zo maakt zij gebruik van een
waaier aan financiële instrumenten, zowel
op lange als op korte termijn: bankkredieten,
green & social loans, klassieke (niet-
converteerbare) obligaties, converteerbare
obligaties (waarvan de laatste verviel in
2021), green & social of sustainable bonds en
duurzaam handelspapier. Daarnaast werkt
de vennootschap nauw samen met een
twintigtal financiële instellingen.
Regelmatig beroep op de
kapitaalmarkten
Cofinimmo maakt eveneens gebruik van de
kapitaalmarkten via kapitaalverhogingen,
keuzedividenden in aandelen en inbrengen
in natura. De twee grafieken hiernaast
geven weer hoe de voorbije jaren een
beroep werd gedaan op de
kapitaalmarkten.
Schuldgraad in de buurt van
45 %
Hoewel het wettelijke GVV-stelsel een
schuldgraad (gedefinieerd als financiële en
andere schulden, gedeeld door het totaal
van de activa van de geconsolideerde
balans) van maximum 65 % toestaat en de
bankovereenkomsten 60 % toestaan, voert
de groep een beleid dat erop gericht is een
schuldgraad in de buurt van 45 % aan te
houden.
Dit niveau werd bepaald op basis van
Europese marktstandaarden voor
beursgenoteerde vastgoedvennoot-
schappen en houdt rekening met de lange
gewogen gemiddelde resterende looptijd
van de huurovereenkomsten.
Optimalisatie van de looptijd
en de financieringskosten
Cofinimmo beheert actief haar
financieringsbronnen door de schulden met
naderende vervaldag over het algemeen
vooraf te herfinancieren. In deze context
streeft de groep ernaar om de kost van haar
schulden te optimaliseren door attent te zijn
voor de diversificatie van de financierings-
bronnen en de gewogen gemiddelde
resterende looptijd van haar schuld.
Aangezien een deel van de schuld is
aangegaan tegen een vlottende rente, is
Cofinimmo blootgesteld aan het risico van
rentestijging, die zou kunnen leiden tot een
verslechtering van haar financieel resultaat.
Daarom valt Cofinimmo terug op een
gedeeltelijke afdekking van haar schuld met
vlottende rente door middel van afdekkings-
instrumenten (IRS en caps). Het doel is om
de rentevoeten over een periode van
minimaal drie jaar af te dekken voor 50 % tot
100 % van de verwachte financiële schuld.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 19
Niet-converteerbare obligaties Converteerbare obligaties
Green & social obligaties Handelspapier
2014 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0
200
400
600
33
285
33
155
296
99
103
65
217 180
58
56
36
44
167
167
26
70
219
55
10
500
29
500
17
Kapitaalmarkten: schulden (x 1.000.000 EUR)
Kapitaalmarkten: eigen vermogen (x 1.000.000 EUR)
75
44
Duurzaamheidsstrategie
Als belangrijke vastgoedspeler in Europa, zet Cofinimmo zich al meer dan 15 jaar in voor een globale duurzaamheidsstrategie die volledig geïntegreerd is in de vastgoed- en financieringsstrategie.
Cofinimmo heeft ook niet gewacht op wettelijke verplichtingen om milieu- en sociale overwegingen in haar activiteiten op te nemen.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 20
Reducing
energy
intensity
(reflecting ESRS E1
Climate change)
Governing
business with
integrity
(reflecting ESRS G1
Business conduct)
Skilled and
service-minded
employees
(reflecting ESRS S1
Own workforce)
Improve the buildings' energy performance
and comfort standards while providing a long-
term environmental answer to their life cycle
De eerste pijler van de duurzaamheidsstrategie
van Cofinimmo bestaat erin de energieprestatie
en comfortnormen van haar gebouwen te
verbeteren en tegelijk op lange termijn
oplossingen te bieden voor de milieukwesties. De
prioriteit ligt bij de vermindering van de energie-
intensiteit van de portefeuille om de BKG-uitstoot
en de impact van de klimaatverandering te
beperken.
Recognise the value of people for both the
company and the community by investing in
development of staff through training and
coaching initiatives, promote equal
opportunities, support safety, well-being and
resilience of employees
De tweede pijler van de duurzaamheidsstrategie
van Cofinimmo richt zich op de waardering van
haar medewerkers, die met trots bijdragen aan
het succes van de groep. De vennootschap
gelooft dat inclusiviteit, respect en gelijkheid de
besluitvormingsprocessen verrijken. Om haar
groei te waarborgen, investeert Cofinimmo in de
persoonlijke en professionele ontwikkeling van
haar werknemers, met een sterke focus op hun
veiligheid, welzijn en veerkracht. Binnen deze
sociale pijler ligt de nadruk op het creëren van
toegevoegde waarde voor de samenleving
dankzij een inclusief, opgeleid en gezond
personeelsbestand.
Demonstrate transparency and ethical
behaviour towards its stakeholders in
conducting its activities by applying clear
operating principles
De derde pijler van de duurzaamheidsstrategie
bestaat erin transparant en ethisch te handelen
in de uitvoering van de activiteiten ten opzichte
van de stakeholders. Cofinimmo veroordeelt
uiteraard elke twijfelachtige of wettelijk
strafbare praktijk (zoals corruptie, witwassen,
zwartwerk, sociale dumping enz.) evenals elke
handeling die indruist tegen de principes van
duurzame ontwikkeling, eerlijke behandeling,
gelijke kansen en respect voor anderen.
Eerlijk en correct zakendoen is een prioriteit voor
de vennootschap. Naast naleving van de
geldende regelgeving zorgen ethische,
transparante en duurzame governance-
principes ervoor dat er op lange termijn waarde
wordt gecreëerd voor alle stakeholders
(aandeelhouders, huurders, gebruikers,
leveranciers, medewerkers, het milieu enz.).
Holistische benadering
Cofinimmo richt zich eerst op het verbeteren van gebouwen en vervolgens op het gedrag van de
gebruikers, met als doel energiezuinigere gebouwen te ontwikkelen, rekening houdend met
mobiliteit en toegang tot groenzones en met de garantie van een hoog veiligheidsniveau voor de
gebruikers. Het gebruik van duurzame materialen maakt het aldus mogelijk om de BKG-uitstoot, het
waterverbruik en de afvalproductie te verminderen. Hiervoor houdt Cofinimmo zich aan de
Europese en nationale wetgeving. Ze gebruikt de BREEAM-certificeringsmethode en ISO 14001-
specificaties om duurzaamheid en rendabiliteit met elkaar te verzoenen.
Vermindering van de energie-intensiteit als belangrijkste
drijfveer
De strategie en het businessmodel van Cofinimmo zijn gericht op de vermindering van de
energie-intensiteit van de portefeuille. Hiervoor combineert zij de zogenaamde 'outside-
in' (van buiten naar binnen) en 'inside-out' (van binnen naar buiten) benaderingen. Terwijl
de eerste benadering is gericht op het identificeren van de verwachtingen van de
stakeholders, concentreert de tweede zich op het belang dat Cofinimmo intern hecht aan
duurzaamheid, om samen prioriteiten te bepalen en de duurzaamheidsstrategie aan te
passen aan de verwachtingen, in overeenstemming met de bedrijfswaarden en
-doelstellingen.
Deze interactie maakt het enerzijds mogelijk om de impact van de portefeuille op het milieu te
verminderen, aangezien het energieverbruik tijdens het gebruik van het gebouw door zijn huurders
het grootste aandeel in de BKG-uitstoot (scope 3) vertegenwoordigt.
Anderzijds zijn gebouwen met betere energieprestaties aantrekkelijker vanuit commercieel
oogpunt, omdat ze de gebruikers meer comfort bieden tegen lagere kosten.
De verbruiksrapporten van Cofinimmo zijn beschikbaar sinds 2010 en tonen een vermindering met
38 % van de energie-intensiteit sinds 2016.
Voor het 30³-project is 2017 het referentiejaar, overeenkomstig de criteria van het Science Based
Targets initiative (SBTi). Het doel is om de gemiddelde energie-intensiteit van de portefeuille tegen
2030 met 30 % te verminderen. De grafiek hiernaast toont aan dat er sinds 2017 reeds een
vermindering met 26 % is bereikt, alle scopes samen. Het is belangrijk te noteren dat de energie-
intensiteit van 139 kWh/m²/jaar per 31.12.2025 voor het eerst de volledige portefeuille dekt door reële
gegevens aan te vullen met schattingen.
De energie-intensiteit van de portefeuille wordt ook geëvalueerd ten opzichte van de CRREM-
trajecten om de risico's met betrekking tot de energietransitie te identificeren. CRREM (Carbon Risk
Real Estate Monitor) is de belangrijkste wereldwijde norm voor de operationele decarbonisatie van
vastgoedactiva. Door het 30³-project in te voeren, anticipeert Cofinimmo op het CRREM-risico,
waarbij het ruim onder de gewogen gemiddelde CRREM-trajecten blijft en aldus de waarde van
haar portefeuille waarborgt.
Evolutie van de gemiddelde energie-intensiteit van de portefeuille tussen
31.12.2016 en 31.12.2025
kWh/m²/jaar
Reële energie-intensiteit
Gewogen gemiddelde CRREM-trajecten
30³-project
2016 2018
2020
2022 2024 2026 2028
2030
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
260
270
280
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 21
-30%
226
189
179
178
163
165
158
142
130
138
139
-26 %
Strategie voor activarotatie: de
proactieve benadering voor arbitrages
die het beste investeringsrendement
opleveren
Sinds 2018 heeft Cofinimmo de versnelling van haar strategie voor
activarotatie ingezet. Dit sluit aan op haar visie als pionier op het
vlak van duurzaamheid. Dankzij haar ISO 14001-certificering
verkregen sinds 2008, en de installatie van op afstand uitleesbare
meters sinds 2013 beheert Cofinimmo haar vastgoedportefeuilles
met het oog op een voortdurende kwaliteitsverbetering ten
voordele van haar huidige en toekomstige partners/huurders. Een
goed vastgoedbeheer impliceert een proactieve activarotatie
waarbij rekening wordt gehouden met een hele reeks criteria.
Deze aanpak geeft Cofinimmo een aanzienlijk
concurrentievoordeel ten opzichte van andere marktspelers die
snel moeten handelen, met name onder druk van de Europese
richtlijnen inzake energietransitie en die te maken krijgen met
hoge technische en bouwkosten en een beperkte beschik-
baarheid van gespecialiseerde en bevoegde aannemers.
Een intern ontwikkelde methodologie
Het activarotatieplan is bedoeld om de milieu- en economische
prestaties van de vastgoedportefeuille te optimaliseren. Dankzij
deze tool, die intern ontwikkeld werd met de hulp van
gespecialiseerde technische teams (ingenieurs, project-
managers, datamanagers en duurzaamheidsdeskundigen) en
externe consultants voor energie-audits, kan een grondige
analyse van elk actief gemaakt worden volgens drie
risicodimensies: energie, klimaat en commercieel. In tegenstelling
tot gestandaardiseerde externe tools die vaak beperkt zijn, biedt
de aanpak van Cofinimmo een gedetailleerde analyse per
gebouw en een grotere nauwkeurigheid bij het bepalen van
verbeteringsmaatregelen die aansluiten bij haar vastgoed-,
financiële en duurzaamheidsstrategie. Deze geïntegreerde
methodologie vergemakkelijkt het prioriteren van interventies, van
laag tot hoog kapitaalintensief, in functie van de decarbonisatie-
en klimaatbestendigheidsdoelstellingen.
Een uitgebreide gegevensinzameling
De strategie is gebaseerd op het systematisch inzamelen van
energiegegevens voor de volledige zorgvastgoed- en
kantorenportefeuille. Dit project omvat de operationele uitstoot
van scope 1, 2 en 3 en loopt daarmee vooruit op de vereisten van
het Science Based Targets initiative (SBTi). Het gebruik van slimme
meters, wat al meer dan tien jaar algemeen gangbaar is, biedt
een dubbel voordeel. Hierdoor kan Cofinimmo het verbruik van
haar activa nauwkeurig opvolgen en krijgen individuele huurders
transparante toegang tot hun eigen verbruiksgegevens en tips
om hun verbruik te verminderen. Dit bevordert een gezamenlijk
energiebeheer. Voor de gebouwen waarvoor gegevens
ontbreken, hanteert Cofinimmo een robuuste en gecontroleerde
schattingsmethode en moedigt ze de huurders aan om de
betreffende gegevens te delen.
Concrete en operationele realisaties
De genomen maatregelen zijn geen futuristische visie. Het betreft
concrete en reeds operationele acties. Het plaatsen van
fotovoltaïsche panelen, geothermische systemen,
warmtepompen, laadpalen voor elektrische voertuigen en fietsen,
elektrische batterijen, systemen voor regenwateropvang en
groendaken illustreren de diversiteit en de omvang van de
uitgevoerde ingrepen. Voorbeelden zoals de inzet van 'digitale
tweelingen' voor het energiebeheer van het kantoorgebouw Rik
Wouters in de buurt van het station van Mechelen (België), de
geothermische installatie in een woonzorgcentrum in Finland,
ledverlichtingsinitiatieven in samenwerking met Leefmilieu Brussel
(de Tour & Taxis-site in Brussel), de integratie van groendaken en
zonnepanelen in Finland, of nog de talrijke BREEAM-gecertificeerde
woonzorgcentra in Spanje en elders getuigen van het concrete
engagement van Cofinimmo om de energiekosten te drukken.
Deze verwezenlijkingen passen in een logica van voortdurende
verbetering en stroken met de CRREM 1,5°C-decarbonisatie-
trajecten en de net-zero-doelstelling tegen 2050.
Een financiële planning afgestemd op de
vastgoedcycli
De planning van de nodige investeringen maakt integraal deel uit
van de jaarlijkse begrotingstoewijzing maar wordt regelmatig
herzien door het uitvoerend comité. Cofinimmo brengt de
kapitaalbehoeften per actief en per type ingreep in kaart,
waardoor de uitgaven in de tijd kunnen gespreid worden
overeenkomstig de vastgoedrenovatiecycli. Deze aanpak
garandeert tegelijkertijd financiële duurzaamheid en behoud van
ambitieuze doelstellingen op de middellange termijn - in de
vastgoedsector bepaald als een periode van vijf jaar - en op de
lange termijn, met name de ambitie om in 2040 het CRREM 1,5°C-
traject na te streven middels een aanvaardbaar investerings-
budget. De strategie van Cofinimmo blijft afgestemd op deze
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 22
KLIMAAT-
RISICO
10 %
WEGING
ENERGIE-
RISICO
45 %
WEGING
COMMERCIEEL
RISICO
45 %
WEGING
EVALUATIE-OVERZICHT
• Beoordeling van elk risico (gewogen
volgens bovenstaande percentages) op
basis van de potentiële impact ervan op
de reële waarde, uitgedrukt in euro's en
weergegeven in een risicoverhouding.
• De som van de risicoverhoudingen geeft
het geaggregeerd risico weer, die een
score tussen 0 en 10 voor elk actief
afzonderlijk is.
• De beoordeling van elk risico wordt herzien
en kan in de loop van de tijd wijzigen.
Methodologie van het
activarotatieplan
structurerende doelstellingen, ook buiten eventuele wijzigingen van de activiteitenperimeter. Het
definitieve plan op aanbeveling van het uitvoerend comité wordt jaarlijks herzien door de raad van
bestuur. De totale geschatte investering wordt over de verschillende posten verdeeld zoals
aangegeven in onderstaande grafiek. De doelstelling van deze investering is een absolute vermindering
met 57 % van het energieverbruik (in kWh) en met 59 % van de BKG-uitstoot (in ton CO
2
e) tussen 2025 en
2040.
De totale geschatte investering verdeeld over verschillende posten
43 %
22 %
16 %
12 %
4 %
3 %
Verwarming, ventilatie en airconditioning Isolatiewerken dak/gevel
Buitenschrijnwerk Hernieuwbare energieën
Aanpassing van verlichtingspunten (led enz.) Regelsystemen
Een strategische visie gericht op rendement op investering
Activarotatie is een basisinstrument voor goed vastgoedbeheer. Met meer dan 40 jaar ervaring
heeft Cofinimmo een uniek analyserooster ontwikkeld dat rekening houdt met een hele reeks
klimaat-, commerciële en energiecriteria. Dankzij deze analysediscipline kan een langetermijnvisie
gehanteerd worden bij investeringsbeslissingen en de daaruit voortvloeiende arbitrages.
Bovendien kan dankzij deze analyse, op basis van reële gegevens, rekening worden gehouden met
het toenemende belang van de Europese wetgeving, met name de herziene richtlijn inzake de
energieprestatie van de gebouwen (EPBD) die geleidelijk minimumnormen voor energieprestatie
invoert op basis van nationaal vastgelegde drempels - renovatie van 16 % van de minst
performante gebouwen tegen 2030 en van 26 % van de minst performante gebouwen tegen 2033.
Hoewel deze verplichtingen een gunstig marktkader creëren voor de waardebepaling van
performante activa, creëren ze ook operationele beperkingen voor Cofinimmo. Zo dragen
bepaalde verbeteringen zoals ledverlichting of fotovoltaïsche panelen bij tot decarbonisatie en
helpen ze de portefeuille te beschermen tegen het risico van economische veroudering.
Het bestaan van een gestructureerd activarotatieplan sluit niet uit dat Cofinimmo investerings- of
desinvesteringskansen kan aangrijpen bij gunstige marktomstandigheden. Deze flexibiliteit blijft
gekaderd binnen een duidelijke strategische visie die ervoor zorgt dat de langetermijndoel-
stellingen niet in het gedrang worden gebracht door tactische beslissingen. Een bijzondere
uitdaging is de samenwerking met de zorguitbaters, een belangrijk segment van de portefeuille
van Cofinimmo. Het is interessant om op te merken dat dit activarotatieplan geen kolossale
budgetten vereist. Integendeel, gemiddeld gaat het om een investeringsbehoefte van circa
12 miljoen EUR per jaar over de komende 15 jaar, en dit voor een portefeuille van ruim 5,5 miljard EUR
in zorgvastgoed en kantoren. De uitvoering van de energieprestatiemaatstaven vereist een nauwe
samenwerking en continue dialoog met de huurders in een logica van duurzame co-investering
(redelijke stijging van de huur of van de looptijd van de huurovereenkomst om een stijging van de
reële waarde mogelijk te maken enz.).
Conclusie: een operationele hefboom ten dienste van waardecreatie
Dankzij haar voorsprong op het vlak van analyse, de robuustheid van haar gegevens en haar
interne technische expertise, kan Cofinimmo waarde creëren door middel van een actief beheer
van haar portefeuilles. De strategie van activarotatie is geen loutere rapporteringsoefening. Het is
een operationele hefboom voor duurzame waardecreatie en veerkracht van de portefeuille, in het
licht van de toekomstige uitdagingen op het vlak van klimaat en regelgeving.
Integratie van het CRREM-risico in het activarotatieplan
(in kg CO
2
e/m²/jaar)
Gewogen gemiddelde CRREM-trajecten
Reële BKG-intensiteit
Projecties BKG-intensiteit zorgvastgoed
2020 2022
2024 2026
2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046 2048 2050
0
10
20
30
40
50
60
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 23
kg CO
2
e/m²/jaar
Transacties & verwezenlijkingen in
2025
T1
België
Voorlopige oplevering van de totale renovatie van een
kantoorgebouw gelegen Stationsstraat 110 in Mechelen
(provincie Antwerpen) met een energielabel X en GRO
Excellent.
Frankrijk
Verkoop van een zorgactief in Louviers (leegstaand en
voorheen uitgebaat door emeis) in het departement Eure, in
de regio Normandië.
Nederland
Voorlopige oplevering van een woonzorgcentrum in Vlijmen
(Noord-Brabant) met een energielabel A+++. Verkoop van twee
zorgsites in Voorschoten (Zuid-Holland) en Almere (Flevoland).
Spanje
Voorlopige oplevering van een woonzorgcentrum in Vicálvaro
(Madrid) met energielabel A.
Financiering
Verlenging met één extra jaar van een kredietlijn van
100 miljoen EUR om de vervaldatum naar 2030 te brengen.
Intekening op een IRS voor 100 miljoen EUR voor het jaar 2029.
Duurzaamheid
Verkrijging van een BREEAM In-Use-certificaat van het niveau
Excellent voor een woonzorgcentrum in Finland en een BREEAM
New Construction Outstanding-certificaat voor het nieuwe
flagship in de kantorensector (M10). Verkrijging van een
ActiveScore Gold-certificaat voor The Gradient, waar de
hoofdzetel van Cofinimmo gevestigd is en dat ook het eerste
gebouw is in België met ModeScore Gold-certificaat. Dit
illustreert Cofinimmo's engagement voor actieve en schone
mobiliteit. Hernieuwing van het 'Great Place To Work™'-
certificaat in België en Duitsland.
T2
België
Start van de voorgenomen combinatie met Aedifica, die in
2026 via een openbaar ruilaanbod werd gerealiseerd.(zie ook
bladzijden 14 en 77).
Nederland
Verkoop van drie zorgactiva in Tiel en Velp (Gelderland) en in
Weesp (Noord-Holland).
Duitsland
Verkoop van de resterende participatie van 25 % in de
vennootschap die de milieuvriendelijke zorgcampus van
Erftstadt (Noordrijn-Westfalen) bezit. Bij deze gelegenheid
werden alle bedragen die in de balans op 31.12.2024 waren
opgenomen als deelneming volgens de vermogensmutatie-
methode en vorderingen, evenals andere bijhorende
bedragen, aan Cofinimmo geretourneerd.
Spanje
Overdracht van de uitbating van bepaalde locaties van Clece
aan Emera, en dit van vier operationele woonzorgcentra in
Vigo (Galicië), Oleiros (La Coruña), Castellón (Valencia) en
Cartagena (Murcia).
Duurzaamheid
Verbetering van de positie in de lijst van de 600 Europe’s
Climate Leaders 2025 van de Financial Times (4e plaats op 39
vastgoedbedrijven in Europa en het Verenigd Koninkrijk).
Uitbreiding in 2025 van het toepassingsgebied van de ISO
14001-certificering tot de Spaanse activiteiten. Deze
certificering zal in 2026 hernieuwd worden.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 24
u Woonzorgcentrum -Vlijmen (NL)
T3
België
Desinvestering van het woonzorgcentrum 'Le Ménil' (uitgebaat
door Armonea) in Eigenbrakel (Waals-Brabant). Desinvestering
van een politiekantoor in Edegem (Antwerpen) uit de
portefeuille publiek-private samenwerkingen (PPS, geboekt als
financiële leasing).
Frankrijk
Desinvestering van de revalidatiekliniek 'Institut Hélio Marin' in
Hyères (regio Provence-Alpes-Côte d'Azur)..
Spanje
Voorlopige oplevering van een woonzorgcentrum met
energielabel A in Maracena (Andalusië).
Finland
Verwerving van twee zorgactiva in aanbouw in Rovaniemi en
Järvenpää voor 11 miljoen EUR.
Financiering
Herfinanciering en verhoging met 10 miljoen EUR van een
kredietlijn van in totaal 35 miljoen EUR voor een nieuwe looptijd
van 5 jaar. Nieuwe 'sustainability-linked' kredietlijn van
50 miljoen EUR die in 2030 verloopt. Intekening op een IRS van
50 miljoen EUR voor de periode 2029-2032.
Duurzaamheid
Bevestiging van de ISS ESG rating van C+ label Prime, waarmee
de kwaliteit van de prestaties van de groep op het vlak van
social en environmental bevestigd worden. Update van de S&P
Global CSA-score tot 54/100 voor 2025, welke aanzienlijk boven
het vastgoedgemiddelde van 33/100 is. Verkrijging voor het 12e
jaar op rij van een Gold Award EPRA BPR voor het financieel
jaarverslag 2024 en een Gold Award EPRA sBPR voor het
duurzaamheidsverslag 2024. Het flagship kantoorgebouw M10
(Montoyer 10 in het CBD van Brussel) verkreeg het WELL CORE™
Platinum-certificaat, de hoogste onderscheiding van WELL
Building Standard, die het engagement voor welzijn,
duurzaamheid en een mensgericht ontwerp van Cofinimmo
beloont.
T4
Frankrijk
Desinvestering van een revalidatiekliniek in Belloy-en-France in
Île-de-France (uitgebaat door emeis).
Duitsland
Controle over de vennootschap (voortaan geconsolideerd)
die het project van een milieuvriendelijke zorgcampus in
Alsdorf (Noordrijn-Westfalen) uitvoert (voordien reeds voor
99,996 % in het bezit van de groep en verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode). Het project zou naar
verwachting in het boekjaar 2026 worden opgeleverd.
Spanje
Voorlopige oplevering van een woonzorgcentrum
(energielabel A en BREEAM New Construction Excellent-
certificering) in Dos Hermanas (Andalusië).
Finland
Verwerving van een milieuvriendelijk woonzorgcentrum in
aanbouw in Oulu en twee andere zorginstellingen voor
personen met een beperking in Joensuu en Lappeenranta
voor 10 miljoen EUR. Ondertekening van een onderhandse
overeenkomst voor de verwerving, onder bepaalde
voorwaarden, van de vennootschappen die een zorginstelling
voor personen met een beperking in Oulu en twee woonzorg-
centra in Järvenpää et Hämeenlinna zullen bouwen voor
24 miljoen EUR.
Financiering
Intekening op een IRS van 50 miljoen EUR voor de periode
2029-2032. Verlenging met één extra jaar van een kredietlijn
van in totaal 50 miljoen EUR om de vervaldatum naar 2031 te
brengen. Ondertekening van een nieuwe bilaterale kredietlijn
van in totaal 100 miljoen EUR met vervaldatum in 2030.
Vervroegde herfinanciering van een gesyndiceerde kredietlijn
(oorspronkelijke vervaldatum op 01.07.2026) van 344 miljoen
EUR om de vervaldatum naar 01.07.2027 te brengen.
Duurzaamheid
Verbetering van de 'standing investment score GRESB Real
Estate Assessment' tot 72 % en verkrijging voor het 9e jaar op rij
van de GRESB Green Star-rating. Twee kantoorgebouwen
verkregen een BREEAM In-Use Very Good-certificaat. In Spanje
verkreeg een woonzorgcentrum een BREEAM New Construction
Excellent-certificaat. Verbetering van de Sustainalytics-score
waarbij Cofinimmo beschouwd wordt als een bedrijf met een
verwaarloosbaar risico op aanzienlijke financiële gevolgen
door milieu-, sociale en governancefactoren.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 25
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 26
Caring
To be a leading European
healthcare REIT with a
top quality portfolio, also
participating in innovative real
estate concepts addressing
healthcare challenges
Met een portefeuille die
gespreid is over negen
landen en bestaat uit 304
activa die het volledige
zorgspectrum omvatten,
gaande van eerstelijnszorg
tot klinieken en woonzorg-
centra, is Cofinimmo
vandaag één van de
belangrijkste investeerders
in zorgvastgoed in Europa,
een leiderspositie die de
groep nog verder wil
versterken in de toekomst.
De essentie
77 %
van de geconsolideerde portefeuille
4,7 miljard EUR
Reële waarde van de portefeuille
101 miljoen EUR
Investeringen in 2025
5,7 %
Brutohuurrendement
99,4 %
Bezettingsgraad
304
Activa
30.500
Aantal bedden
1.863.000 m²
Oppervlakte
140 kWh/m²/jaar
Jaarlijkse energie-intensiteit van de sector
14 jaar
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten
32
Gebouwen met BREEAM-certificering
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 27
Verdeling van de zorgvastgoedportefeuille per
land (in reële waarde - in %)
34 %
België
14 %
Frankrijk
10 %
Nederland
20 %
Duitsland
21 %
Overige*
* ES 10 % - FI 4 % - IE 2 % - IT 5 % - UK 1 %
Sectorkenmerken
1
De zorgvastgoedsector wordt gekenmerkt door een sterk
groeipotentieel, een gunstige regelgevende context en
langetermijnhuurovereenkomsten met de gespecialiseerde
uitbaters. Er dient op gewezen dat de negen landen waarin de
vennootschap actief is, zich in verschillende ontwikkelings-
stadia bevinden.
Wat de investeringen betreft, was zorgvastgoed eerst in trek in
België en Frankrijk en nadien ook in andere Europese landen,
zoals Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Dit fenomeen deed
zich vervolgens ook voor in Spanje, Italië, Nederland en Ierland,
waardoor in eerste instantie de initiële vastgoedrendementen
onder druk kwamen te staan.
Hoewel de economische, geopolitieke en marktsituatie het
aantal transacties de afgelopen twee jaar heeft vertraagd
(wat een omgekeerd effect heeft gehad op de rendementen),
begint zich de laatste tijd in sommige landen een hernieuwd
optimisme af te tekenen.
Sterk groeipotentieel
Demografische trends en evolutie van de
levenswijzen: vergrijzing van de bevolking,
toenemende behoefte aan gespecialiseerde
zorginstellingen
De vergrijzing van de bevolking is een trend die zich in de
meeste Europese landen steeds sterker aftekent. In Europa
zouden 65-plussers in 2050 naar verwachting ongeveer 29 %
van de totale bevolking uitmaken, en 80-plussers ongeveer 11%.
In Spanje en Ierland zal deze proportie naar verwachting
sneller stijgen dan in de overige Europese landen, met een
grotere vraag naar zorg en huisvesting van zorgbehoevende
ouderen als gevolg. Zo heeft Ierland bijvoorbeeld momenteel
een huisvestingscapaciteit van ongeveer 32.000 bedden.
Tussen nu en 2030 zou deze capaciteit met ongeveer een
derde moeten toenemen om een niveau te bereiken dat
vergelijkbaar is met dat van de overige West-Europese landen.
Hoewel het aantal autonome senioren toeneemt, zal ook het
aantal zorgbehoevende ouderen toenemen, wat resulteert in
een groeiende behoefte aan bedden in gespecialiseerde
zorginstellingen.
Om de toenemende vraag te kunnen beantwoorden zullen
tegen 2030-2035 in België naar schatting ongeveer 30.000
extra bedden nodig zijn. In Frankrijk zullen dat er 100.000 zijn, in
Spanje ook 100.000 en ongeveer 150.000 in Duitsland en 500.000
in Italië, dat de laagste huisvestingscapaciteit in Europa heeft.
Daaraan moeten eveneens de herop te bouwen verouderde
gebouwen toegevoegd worden, geschat op 10 % tot 25 %,
afhankelijk van de regio.
Budgettaire beperkingen: streven naar
oplossingen met een lagere maatschap-
pelijke kostprijs
Parallel hiermee vertegenwoordigen de uitgaven in de
gezondheidszorg een belangrijk aandeel van het bbp in de
negen landen waar Cofinimmo actief is. Dit aandeel bedraagt
tussen 6,5 % en 12 %, naargelang het land. In een context van
budgettaire beperkingen, is de zorgorganisatie onderworpen
aan meer rationalisering en moeten private spelers het steeds
vaker overnemen van de publieke sector. Nieuwe, modernere
en minder dure structuren die beter aangepast zijn aan de
behoeften van de patiënt worden gecreëerd om op deze
trend in te spelen. Zij genereren een groeiende vraag naar
financiering van zorgvastgoed.
Professionalisering van de uitbaters
Er zijn drie soorten uitbaters in de zorgsector: de publieke
uitbaters, de uitbaters van de non-profit sector en de private
uitbaters. De spreiding van de marktaandelen tussen deze
verschillende soorten spelers verschilt van land tot land.
In België neemt elk soort uitbater ongeveer één derde van de
woonzorgmarkt voor zijn rekening. Daarentegen is er in de
andere landen een quasi-monopolie, zowel in de non-profit
sector, zoals in Nederland, als in de private sector, zoals in
Ierland en het Verenigd Koninkrijk.
Duitsland, Frankrijk, Spanje, Finland en Italië vertonen een
tussenliggende situatie, met een aandeel private bedden
variërend van ongeveer 18 % in Italië tot ongeveer 45 % in
Duitsland en Spanje.
In de private sector observeren we echter een consolidatie-
trend tussen uitbaters om groepen op Europese schaal te
creëren. Het schoolvoorbeeld hiervan is de fusie in 2014 van
Korian en Medica, twee Franse uitbaters, gevolgd door
verwervingen in het buitenland, wat resulteerde in een groep
(thans onder de naam Clariane) die ongeveer 91.000 bedden
uitbaat, gespreid over zes landen.
De consolidatie biedt de uitbaters onder andere een betere
risicospreiding, een gemakkelijkere toegang tot financiering,
een regelmatigere relatie met de overheidsinstanties en
bepaalde schaalvoordelen.
Wetgevende context
Aangezien de publieke sector tussenkomt in de financiering
van de gezondheidszorg, is deze activiteit sterk gereglemen-
teerd. Dat is met name het geval voor woonzorgcentra. In
België en Frankrijk bijvoorbeeld is voor de opening of
uitbreiding van een woonzorgcentrum een voorafgaande
vergunning vereist om een bepaald aantal bedden te kunnen
beheren, die door de overheid wordt afgeleverd. Aangezien
laatstgenoemde tot 50% van de huisvestings- en zorgkosten
financiert, is het aantal afgeleverde vergunningen per
geografische zone beperkt, in functie van de behoeften in elke
zone.
Verdeling van de geconsolideerde zorgvastgoed-
portefeuille per leeftijd van de operationele
gebouwen (31.12.2025 - in reële waarde)
2
24 %
18 %
21 %
37 %
0-5 jaar
6-10 jaar 11-15 jaar
>15 jaar
0%
10%
20%
30%
40%
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 28
1
Bronnen: Cushman & Wakefield, Degroof Petercam, Eurostat, ONS, Knight Frank, ABN Amro, Real Capital Analytics, CBRE.
2
De leeftijd van een gebouw wordt berekend op basis van het aantal jaren verstreken sinds de eerste bouw of de laatste grote renovatie/uitbreiding.
Uitvoering van de strategie
Verwervingen van activa
Voor elk zorgactief dat de groep bestudeert worden bij de due
diligence de gebruikelijke aspecten van technische kwaliteit,
rechtsgeldigheid en naleving van de milieuwetgeving
onderzocht en wordt het actief beoordeelt op zijn bruikbaar-
heid als zorggebouw. Deze beoordeling is gebaseerd op
verschillende factoren:
• zorgketen: integratie van het actief in zijn omgeving en zijn
rol in de toeleveringsketen van de gezondheidszorg;
• intrinsieke kwaliteiten: grootte van de kamers en andere
ruimtes, terras of tuin, lichtinval, functionaliteit voor de
bewoners/patiënten en het zorgpersoneel enz.;
• duurzaamheid: groenzones, veiligheid van de gebouwen,
klimaatrisico’s, naleving van regelgevende vereisten,
bodemgesteldheid, energie-efficiëntie en BKG-uitstoot,
overstromingsrisico, gezondheid en welzijn;
• financiën: huurprijs, looptijd van de huurovereenkomst enz.;
• uitbater-huurder: ervaring, reputatie van de kwaliteit in de
zorg, financiële draagkracht, groeiambities enz.;
• ligging: toegankelijkheid met wagen en openbaar vervoer,
plaatselijk belastingniveau enz.;
• omgeving: aanwezigheid van handelszaken, aangenaam
uitzicht, levensstandaard van de bewoners in de regio,
gelijkaardig zorgaanbod in de omgeving, toekomstige
evolutie van de demografie enz.
Project(her)ontwikkelingen
Dankzij haar vastgoedervaring en een geïntegreerde
benadering is Cofinimmo in staat om de zorguitbaters in hun
groei te begeleiden. Het dienstenpakket dat hen aangeboden
wordt, gaat van eenvoudige verhuring tot grootschalige
projecten, inclusief ontwerp, bouw en oplevering van nieuwe
gebouwen. De groep beschikt immers over een ervaren team
met daarin financiële, technische en juridische profielen die
allemaal vertrouwd zijn met de recentste ontwikkelingen op
het vlak van zorgvastgoed.
Dankzij de voltooiing van talrijke project(her)ontwikkelingen kan
Cofinimmo bijdragen tot de uitbreiding en vernieuwing van
het zorgvastgoedinfrastructuur in Europa, de uitbaters-
huurders aan zich binden, het kwaliteitsniveau van haar activa
behouden en aldus waarde creëren.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 29
u Duurzaamheid
Cofinimmo wil ten volle haar
maatschappelijke en ecologische
verantwoordelijkheid opnemen. Bij de
verwerving van activa houdt Cofinimmo
rekening met factoren zoals bodem-
vervuiling, de aanwezigheid van asbest, de
ligging en het overstromingsrisico. De
vennootschap past een langetermijnstrategie
toe, waarbij systematisch rekening wordt
gehouden met de energie-intensiteit en de
levenscyclus van een gebouw, en voert een
klimaatrisico-analyse uit voor elke verwerving.
Bij het beheer van project(her)ontwikkelingen
in zorgvastgoed geeft Cofinimmo de voorkeur
aan het gebruik van moderne technieken en
duurzame materialen om de koolstof-
voetafdruk van de gebouwen die ze ontwikkelt
te verkleinen en het comfort van de bewoners
te verbeteren. BREEAM-certificeringen
garanderen een zeer hoog niveau van
duurzaamheid. De niveaus ‘BREEAM New
Construction Excellent’ en ‘BREEAM In-Use Very
Good’ zijn het streefdoel voor respectievelijk
nieuwe en bestaande gebouwen.
Bij projecten die door de uitbaters worden
ontwikkeld stelt Cofinimmo zich op als
raadgever op het vlak van duurzaam bouwen,
en integreert ze de gegevens betreffende het
energie- en waterverbruik van de gebouwen
in haar energieboekhouding.
De meeste activa worden nagenoeg
autonoom beheerd door de uitbaters, terwijl
de meerderheid van de eerstelijnszorgcentra
in Nederland dan weer onder operationele
controle staan van Cofinimmo, waardoor een
grondigere analyse en opvolging van de
energiecontracten en het verbruik mogelijk is.
u Woonzorgcentrum - Rovaniemi (FI)
Verdeling van de portefeuille per type actief
(op 31.12.2025 - op basis van een reële waarde van 4.681 miljoen EUR - in %)
Subsector Aandeel in
de
zorgvast-
goed-
portefeuille
Type vastgoed
Jaar van intrede
2005
2008
2012
2014
2019
2020
2021
2021
2021
Zorgcentra
- cure
11 %
Acute
zorgklinieken
Revalidatie-
klinieken
Psychiatrische
klinieken
Eerstelijns-
zorg
2 %
Eerstelijns-
zorgcentra
Zorgcentra
- care
62 %
Woonzorg-
centra
Assistentie-
woningen
Zorgcentra
voor personen
met beperking
Overige
2 %
Voornamelijk
sport- en
wellnesscentra
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 30
Healthcare system
Geëngageerd investeringsprogramma in zorgvastgoed
Onderstaande tabel toont de belangrijkste lopende projectontwikkelingen. De projecten die tijdens het boekjaar werden opgeleverd komen er niet in voor. Van alle lopende projectontwikkelingen in Spanje en
Duitsland werden diegene die samen met lokale ontwikkelaars werden opgestart, recentelijk herzien op het vlak van planning en/of budget, aangezien Cofinimmo de rechtstreekse controle over deze
projecten opnieuw heeft overgenomen (bepaalde transacties in Duitsland zijn het onderwerp van meningsverschillen met de voormalige partner van Cofinimmo en er zijn wederzijdse geschillen tussen
Cofinimmo en haar voormalige partner in Spanje).
Project Type (werken) Aantal bedden Oppervlakte
(in m²)
Voorziene
datum (eerste
huurgelden)
Totaal inves-
teringen
Totaal inves-
teringen op
31.12.2025
Totaal inves-
teringen in 2026
Totaal inves-
teringen na 2026
(na werken) (x 1.000.000 EUR)
LOPENDE PROJECTONTWIKKELINGEN
België
Genepiën
Bouw van een woonzorgcentrum
112
6.000
T3 2026
19
17
2
0
Belsele
Renovatie van een woonzorgcentrum
12
T3 2026
2
0
2
0
Spanje
Palma de Mallorca (Balearen)
Bouw van een woonzorgcentrum
157
7.000
T1 2028
21
13
6
2
Alicante (Valencia)
Bouw van een woonzorgcentrum
150
7.300
T1 2026
14
14
0
0
Oviedo (Asturië)
Bouw van een woonzorgcentrum
144
6.500
T3 2027
14
10
4
0
Castellón de la Plana (Valencia)
Bouw van een woonzorgcentrum
136
5.900
T2 2026
14
13
0
0
Cordoba (Andalusië)
Bouw van een woonzorgcentrum
162
7.300
T3 2027
17
11
4
2
Murcia (Murcia)
Bouw van een woonzorgcentrum
150
6.700
T2 2026
14
14
0
0
Ourense (Galicië)
Bouw van een woonzorgcentrum
116
5.200
T3 2027
27 20 6 2
Santa Cruz de Tenerife (Canarische
Eilanden)
Bouw van een woonzorgcentrum 124 5.700 T1 2027
Valladolid (Valladolid)
Bouw van een woonzorgcentrum
164
8.100
T2 2026
14
13
1
0
El Cañaveral (Madrid)
Bouw van een woonzorgcentrum
165
7.000
T1 2026
15
15
0
0
Finland
Rovaniemi
Bouw van een woonzorgcentrum
63
2.600
T4 2026
8
4
3
0
Järvenpää
Bouw van een zorgcentrum voor patiënten met
een beperking
30 1.100 T1 2026 4 3 0 0
Oulu
Bouw van een woonzorgcentrum
33 1.200 T4 2026 4 1 4 0
Joensuu
Bouw van een zorgcentrum voor patiënten met
een beperking
23 1.000 T4 2026 3 1 2 0
Lappeenranta
Bouw van een zorgcentrum voor patiënten met
een beperking
19 800 T1 2027 3 0 2 1
Oulu
Bouw van een zorgcentrum voor patiënten met
een beperking
32 1.700 T4 2026 6 0 6 0
Järvenpää
Bouw van een woonzorgcentrum (lichte zorg)
57
2.700
T2 2027
9
0
6
3
Hämeenlinna Bouw van een woonzorgcentrum (lichte zorg)
57
2.700
T2 2027
9
0
6
3
Duitsland
Noordrijn-Westfalen Ontwikkeling van één milieuvriendelijke
zorgcampus
180 13.000 T4 2026 44 34 10 0
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN, FINANCIËLE VASTE ACTIVA, VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING EN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN 262 184 65 13
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 31
Arbitrage van activa
Sinds talrijke jaren voert Cofinimmo een selectief beleid van
activa-arbitrage. Dit beleid houdt in dat niet-strategische
gebouwen worden verkocht en de gegenereerde middelen
worden herbelegd in andere activa die beter aansluiten bij de
huidige criteria van de groep. Zodoende kan voordeel gehaald
worden uit de toenemende interesse van bepaalde
investeerders in dit type vastgoed en kan de samenstelling
van de portefeuille geoptimaliseerd worden.
De criteria die in aanmerking worden genomen bij de
beslissing tot arbitrage zijn het operationeel en energierisico,
de technische kwaliteit van het gebouw en de aantrekkelijk-
heid van de ligging.
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten per land tot aan de eerste
opzeggingsmogelijkheid (op 31.12.2025 – in jaren)
7
10
16 16
18
Frankrijk Nederland
Andere**
België Duitsland
0
10
20
** ES 20 - FI 16 - IE 12 - IT 5 - UK 31
Diversificatie
Cofinimmo streeft actief naar diversificatie van haar
portefeuille. Die diversificatie gebeurt op drie niveaus:
• per land: de groep bezit momenteel zorgvastgoed in België,
Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Italië, Ierland
en het Verenigd Koninkrijk;
• per uitbater-huurder: Cofinimmo heeft ongeveer 70
zorguitbaters in haar klanten-huurdersbestand;
• per type actief: de zorgvastgoedportefeuille van de groep
bestaat uit woonzorgcentra, assistentiewooneenheden,
revalidatieklinieken, psychiatrische klinieken, eerstelijns-
zorgcentra, zorgcentra voor personen met een beperking,
acute zorgklinieken en sport- en wellnesscentra.
De groep vermijdt zo een te grote afhankelijkheid van een
bepaald financierings- of sociaalzekerheidsstelsel.
Opvolging van de financiële en
duurzaamheidsprestatie van de
verworven sites
De uitbaters bezorgen Cofinimmo periodieke verslagen over
de financiële uitbatingsgegevens voor de meeste sites die de
vennootschap bezit. Op basis daarvan kan zij de financiële
houdbaarheid van de uitbating, en meer in het bijzonder van
de dekking van de huur die door de operationele cashflow
(‘EBITDAR’) op de site wordt gegenereerd, evalueren. Aan de
hand van een vergelijking van de door de bewoners/patiënten
betaalde prijzen voor huisvesting en door de autoriteiten
betaalde prijzen voor de zorg kan de uitbating gesitueerd
worden tegenover gelijkaardige sites en kan het risico van de
verwerving van nieuwe eenheden ingeschat worden.
Cofinimmo ontvangt periodiek met de toestemming van haar
uitbaters de milieugegevens. Zo kan zij de energieprestaties
beoordelen en de decarbonisatiemogelijkheden identificeren.
Het energieverbruik per hulpbron en de energie-intensiteit zijn
terug te vinden in het hoofdstuk ‘EPRA sBPR-
prestatiemaatstaven’.
101 miljoen EUR
Gerealiseerde investeringen in Europa in 2025
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 32
u Eerstelijnszorgcentrum - Piushaven (NL)
Gemiddelde: 14 jaar
Daarnaast verzamelt Cofinimmo gegevens over de prestaties
van de zorguitbaters en vergelijkt ze met haar database en de
marktgegevens indien beschikbaar. De gegevens van de
zorguitbaters, zorgconsultants en waarnemingen van
Cofinimmo worden het hele jaar door verzameld. Zij worden
vervolgens gevalideerd tijdens de zomer van het jaar daarop.
De onderliggende bezettingsgraad geldt voor het merendeel
van de zorgcentra – care en zorgcentra – cure die eind 2025
ongeveer 95 % van de zorggebouwen van Cofinimmo
vertegenwoordigden. Voor de relevante activa van de landen
en zorguitbaters waarvoor Cofinimmo de gegevens kon
verzamelen en gebruiken (zie afdekking van de perimeter in
onderstaande tabel) bedroeg de onderliggende
bezettingsgraad reeds 84 % (of meer) op het einde van 2022.
Dit toont een duidelijke verbetering ten opzichte van het door
COVID-19 beïnvloede niveau van 2021 aan. In 2023 heeft deze
verbetering zich voortgezet, behalve in Duitsland, met
groeiende onderliggende bezettingsgraden boven 90 %. Voor
de relevante portefeuille van Cofinimmo, waarvan de
bezettingsgraad over het algemeen hoger is dan het
marktgemiddelde in alle landen waar de groep aanwezig is,
ligt het gemiddelde zelfs op 92 %.
De verbetering die in 2023 en 2024 werd vastgesteld, heeft zich
in 2025 voortgezet (de hierna gepresenteerde gegevens voor
2025 zijn voorlopige ramingen die komende zomer moeten
bevestigd worden). Cofinimmo heeft, ter illustratie,
marktgegevens uit verschillende beschikbare bronnen
toegevoegd (in Duitsland zijn ze niet voor elk jaar beschikbaar
en ze zijn onbestaand in Italië). In dit kader wordt de
onderliggende bezettingsgraad van de relevante
zorgvastgoedlocaties weergegeven in onderstaande tabel.
Land
Bezettingsgraad
Marktgegevens
1
Relevante portefeuille van Cofinimmo
2
Afdekking van de perimeter
3
2021 2022 2023 2024 2025 2021
4
2022
4
2023
4
2024
4
e2025
5
2021 2022 2023 2024
6
e2025
België 90 % 89 % 92 % 93 % n.b.
6
87 % 92 % 94 % 95 % 93 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Frankrijk 89 % 87 % 89 % 90 % n.b.
6
89 % 91 % 91 % 91 % 92 % 91 % 92 % 96 % 99 % 100 %
Nederland 93 % 95 % 94 % 93 % n.b.
6
n.b. 94 % 94 % 96 % 95 % n.b. 36 % 36 % 34 % 100 %
Duitsland 88 % n.b.
7
89
5
n.b.
7
n.b.
6
85 % 85 % 84 % 86 % 88 % 100 % 100 % 98 % 98 % 100 %
Spanje 88 % 91 % n.b.
5
92 % n.b.
6
84 % 92 % 94 % 95 % 96 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Finland 88 % 87 % 86 % 86 % n.b.
6
n.b.
8
95 % 99 % 98 % 96 % n.b.
8
100 % 100 % 100 % 100 %
Ierland 83 % 84 % 89 % 92 % n.b.
6
92 % 93 % 94 % 96 % 96 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Italië n.b.
7
n.b.
7
n.b.
7
89 % n.b.
6
59 % 84 % 93 % 97 % 97 % 100 % 100 % 100 % 63 % 100 %
Verenigd Koninkrijk 79 % 83 % 86 % 90 % n.b.
6
94 % 96 % 97 % 97 % 94 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
TOTAAL 86 % 90 % 92 % 92 % 93 % 98 %
9
94 % 93 % 92 % 100 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 33
1
Bronnen: overheidsinstanties, semi-overheidsorganisaties, sectororganisaties, makelaars, interne economische informatie. Financiële bezettingsgraad (gebaseerd op het aantal dagen aan de bewoners gefactureerd) voor België en Frankrijk, fysieke
bezettingsgraad voor de andere geografische zones.
2
Gewogen gemiddelde berekend op basis van een steekproef van activa die relevant zijn voor deze operationele maatstaf (meerderheid van zorgcentra -care en zorgcentra -cure), na de opstartfase, activa op einde levensduur, nieuw verworven of
opgeleverde activa, of ook in herstructurering of ontwikkeling zijnde activa (lopend of voorzien) niet inbegrepen.
3
Percentage relevante activa waarvoor gegevens werden verzameld in verhouding tot het totaal aantal relevante activa in termen van contractuele huur.
4
Informatie voornamelijk gebaseerd op de financiële bezettingsgraad.
5
Reële gegevens beschikbaar in de zomer van het volgende jaar.
6
Gegevensset die momenteel verzameld en/of afgerond wordt.
7
Niet-beschikbare informatie (bijvoorbeeld: bezettingsgraad op de Duitse markt beschikbaar om de twee jaar).
8
Slechts één recent actief nog in opstartfase.
9
Uitgezonderd de landen waarvoor geen gegevens beschikbaar zijn.
Een grote en hoogwaardige Europese portefeuille
België
34 %
van de portefeuille
582.000 m²
oppervlakte
100 %
bezettingsgraad
83
sites
9.900
bedden
94 %
EPC-dekking
Frankrijk
14 %
van de portefeuille
309.000 m²
oppervlakte
99,4 %
bezettingsgraad
53
sites
5.100
bedden
97 %
EPC-dekking
Nederland
10 %
van de portefeuille
206.000 m²
oppervlakte
99,5 %
bezettingsgraad
43
sites
1.500
bedden
98 %
EPC-dekking
Duitsland
20 %
van de portefeuille
410.000 m²
oppervlakte
97,7 %
bezettingsgraad
59
sites
6.300
bedden
97 %
EPC-dekking
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 34
Een grote en hoogwaardige Europese portefeuille
Spanje
10 %
van de portefeuille
199.000 m²
superficie
100 %
bezettingsgraad
31
sites
4.800
bedden
100 %
EPC-dekking
Finland
4 %
van de portefeuille
40.000 m²
superficie
100 %
bezettingsgraad
16
sites
750
bedden
100 %
EPC-dekking
Ierland
2 %
van de portefeuille
31.000 m²
superficie
100 %
bezettingsgraad
8
sites
570
bedden
100 %
EPC-dekking
Italië
5 %
van de portefeuille
76.000 m²
superficie
100 %
bezettingsgraad
8
sites
1.300
bedden
78 %
EPC-dekking
Verenigd Koninkrijk
1 %
van de portefeuille
10.000 m²
superficie
100 %
bezettingsgraad
3
sites
200
bedden
100 %
EPC-dekking
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 35
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 36
Working
Creating
value
through
capital
recycling
Cofinimmo is al meer dan
40 jaar een belangrijke
speler op de Brusselse
kantorenmarkt en wendt
haar jarenlange ervaring in
deze sector aan om haar
kantorenportefeuille
proactief en dynamisch te
beheren: verhuur-
management, inrichtingen
die aansluiten bij de nieuwe
werkmethoden, renovatie-
en herbestemmings-
programma’s en arbitrage
van activa worden
gerealiseerd met het oog op
anticipatie op de lange
termijn.
De essentie
15 %
van de geconsolideerde portefeuille
925 miljoen EUR
Reële waarde
van de portefeuille
6,4 %
Brutohuuropbrengst
92,8 %
Bezettingsgraad
130 kWh/m²/jaar
Jaarlijkse energie-intensiteit van de sector
1 miljoen EUR
Desinvesteringen
6 jaar
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten
255.000 m²
Oppervlakte
8
Gebouwen met BREEAM-certificering
25
Aantal activa
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 37
72 %
Brussel CBD
28 %
Overige
Heroriëntatie van de portefeuille naar het CBD van Brussel
CBD
NAVO
Marktkenmerken
1
Subsectoren van de Brusselse kantorenmarkt
De Brusselse kantorenmarkt bestaat uit meerdere
subsectoren. De eerste vijf worden vaak gegroepeerd onder
de noemer Central Business District (CBD).
Brussel centrum
• Historisch hart van de stad
• Bewoners: Belgische overheidsdiensten en grote of
middelgrote Belgische privéondernemingen
Leopoldswijk
• Europese wijk van de stad
• Bewoners: Europese instellingen en delegaties of
verenigingen die met hen samenwerken, grote of
middelgrote privéondernemingen, advocatenkantoren,
lobbyisten
Brussel Noord
• Zakenwijk
• Bewoners: Belgische en gewestelijke overheidsdiensten,
semipublieke ondernemingen en grote
privéondernemingen
Louizawijk
• Prestigewijk, gemengde zone (residentieel en kantoren)
• Bewoners: advocatenkantoren, ambassades en
middelgrote privéondernemingen
Zuidwijk
• Wijk rond het Zuidstation
• Bewoners: NMBS en aanverwante bedrijven, Belgische
overheidsdiensten
Brussel gedecentraliseerd
• Rest van het grondgebied van de 19 gemeenten van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest, voornamelijk residentiële
zone
• Bewoners: privéondernemingen van grote of middelgrote
omvang
Brussel periferie
• Gebied in de onmiddellijke omgeving van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest, de Ring en de nationale luchthaven
• Bewoners: privéondernemingen van verschillende omvang
De kantoorverhuurmarkt in Brussel
Informatie over de Brusselse kantoorverhuurmarkt is
opgenomen in het hoofdstuk ‘Commentaar over de markt’ (zie
bladzijde 132) van dit document.
Investeringen in de Brusselse kantorenmarkt
Informatie over de investeringen in de Brusselse
kantorenmarkt is opgenomen in het hoofdstuk ‘Commentaar
over de markt’ (zie bladzijde 132) van dit document.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 38
1
Marktinformatie afkomstig uit marktstudies van CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle en BNP Paribas Fortis.
u Kantoorgebouw The Gradient - Brussel (BE)
Verdeling van de geconsolideerde portefeuille per
activiteitensector van de huurder (op 31.12.2025 -
op basis van contractuele huurprijzen van
54 miljoen EUR - in %)
Overige
Retail (handel)
Logistiek
ICT, telecom & media
Financiën, verzekeringen en vastgoed
Belgische en internationale openbare sector
Retail (kantoren)
Chemie, energie, farma
Consultants & advocaten
Uitvoering van de strategie
Filialisering van de kantorenportefeuille
Op 29.10.2021 realiseerde Cofinimmo de inbreng van haar
bedrijfstak kantoren in een 100 % dochtervennootschap.
Cofinimmo Offices NV die het statuut van institutionele
gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) verkreeg.
Op 31.12.2025 had de dochtervennootschap een balanstotaal
van 1 miljard EUR (2024: 1 miljard EUR), een eigen vermogen van
0,7 miljard EUR (2024: 0,7 miljard EUR) en een schuldgraad van
ongeveer 26 % (2024: 29 %).
Dicht bij de klant
Om de tevredenheid van haar huurders te garanderen en ze
te behouden, streeft Cofinimmo ernaar nauwe en duurzame
relaties met hen op te bouwen. Het beheer van de gebouwen
gebeurt dan ook volledig intern, m.a.w. door de operationele
teams van Cofinimmo. Dankzij de omvang van de
kantorenportefeuille kan de groep over een volledig
beheersplatform beschikken, zowel wat menselijke als
technische middelen betreft, en de kostprijs ervan dragen.
De technische teams, bestaande uit industrieel en burgerlijk
ingenieurs, architecten en binnenhuisarchitecten, zien toe op
alle inrichtings-, onderhouds-en renovatiewerken. De service
desk, die 24/24 uur en 7/7 dagen bereikbaar is, staat in voor de
afhandeling van aanvragen voor depannages en
herstellingen.
De commerciële teams onderhouden geregeld contact met de
klanten om optimaal en zo flexibel mogelijk in te spelen op hun
behoeften. De administratieve en boekhoudkundige teams staan
in voor de facturatie van de huurgelden en de verrekening van
kosten en taksen. De juridische afdeling stelt de
huurovereenkomsten op en volgt de eventuele geschillen op.
Proactief huurbeheer
Het risico op leegstand waarmee Cofinimmo jaarlijks wordt
geconfronteerd, bedraagt gemiddeld 10 % tot 15 % van haar
kantorenportefeuille. De commerciële strategie, gericht op
nauwe relaties met klanten, draagt bij aan een hoge
bezettingsgraad en een gunstige ontwikkeling van de
operationele marge*.
Deze commerciële strategie wordt aangevuld met innovatieve
oplossingen die optimaal inspelen op de behoeften van
huurders op het gebied van flexibiliteit, mobiliteit en een mix in
werkruimtes. De ontwikkeling van de concepten Flex Corner
®
en The Lounge
®
zijn hier voorbeelden van.
Het eerste concept biedt klanten de mogelijkheid om kleine,
privatieve kantoorruimtes te huren binnen een geheel van
gedeelde kantoren met een gemeenschappelijke infrastructuur
zoals een kitchenette, een lounge en vergaderzalen. De
maandelijkse huur omvat alle kosten en belastingen, zowel voor
de privatieve als de gedeelde ruimtes. De contracten zijn flexibel,
met een minimale looptijd van één jaar, en met de optie ‘Custom
your lease’ kunnen huurders de duur van hun huurcontract
afstemmen op hun specifieke behoeften. Dit concept, gelanceerd
in 2016, is momenteel beschikbaar in twee gebouwen.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 39
u Duurzaamheid
Cofinimmo hanteert een duurzame en
milieuvriendelijke aanpak bij het beheer van
haar kantorenvastgoedportefeuille. Bij
verwervingen beoordeelt zij de noodzaak van
(her)ontwikkeling om de gebouwen op lange
termijn op niveau te houden, rekening houdend
met de ligging en de bereikbaarheid met
duurzame vervoersmiddelen.
Het bedrijf past een levenscyclusbenadering
toe bij het technisch beheer van de gebouwen,
waarbij constructies aan het einde van hun
levensduur worden gerecycled en gebouwen in
de centrale zones van Brussel worden
gerenoveerd. Voor meer gedecentraliseerde
locaties onderzoekt Cofinimmo de mogelijke
herbestemming van gebouwen om te voldoen
aan de veranderende behoeften van
gebruikers op het gebied van flexibiliteit en
mobiliteit.
Door te kiezen voor gemengde wijken en het
gebruik van duurzame materialen,
transformeert Cofinimmo het stedelijke
landschap op een verantwoorde manier. Sinds
1999 beheert zij intern haar eigendommen,
sensibiliseert zij huurders voor energieverbruik
en gebruikt zij software voor milieudatabeheer
om mogelijke besparingen te identificeren en
de impact van gedane investeringen te meten.
2 %
< 0 %
9 %
10 %
42 %
6 %
18 %
13 %
< 0 %
Het tweede concept speelt in op de groeiende vraag naar gemengde werkruimtes. Het biedt
moderne en aangename gedeelde ruimtes voor huurders en hun bezoekers met eet-, vergader-,
netwerk- en ontspanningszones. Deze ruimtes worden ter plaatse beheerd door een community
manager.
Selectieve arbitrage van activa
Cofinimmo voert een selectief arbitragebeleid van kantoorgebouwen, verenigbaar met het
behoud van een volledig beheersplatform.
Parallel met de ontwikkeling van de zorgvastgoedsector legt Cofinimmo het accent op de
herbalancering tussen de verschillende subsectoren binnen haar kantorenportefeuille ten
voordele van hoogwaardige gebouwen in het Brusselse CBD. De huurleegstand, die in deze
subsector lager is dan het gemiddelde op de Brusselse markt, maakt een hoger nettorendement
mogelijk.
Het doel is om voordeel te halen uit de interesse van de beleggers voor bepaalde activa, of om de
samenstelling van de portefeuille te optimaliseren wat betreft leeftijd, grootte, ligging,
energieprestaties en huursituatie van de gebouwen. De opgehaalde fondsen worden vervolgens
opnieuw geïnvesteerd in kwaliteitsvolle gebouwen.
Project(her)ontwikkelingen
De project(her)ontwikkelingen, zowel renovaties, heropbouw als herbestemmingen kaderen in een
programma op lange termijn, gericht op het optimaliseren van de samenstelling van de
portefeuille, waardecreatie en in een bredere optiek, een verantwoorde transformatie van het
stedelijk landschap.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 40
u Kantoorgebouw Montoyer 10 (M10) - Brussel CBD (BE) - © Hannelore Veelaert
Energieprestatie en circulariteit centraal in het renovatieproject van het
kantoorgebouw Rik Wouters te Mechelen (BE)
Het renovatieproject van het kantoorgebouw Rik Wouters, gelegen Stationsstraat 110 in Mechelen, met
een totale oppervlakte van circa 15.000 m², is een ambitieuze transformatie van het gebouw waarin
zeven diensten van de Vlaamse overheid zijn ondergebracht. De werken werden uitgevoerd voor Het
Facilitair Bedrijf in het kader van een hernieuwing van de huurovereenkomst en gebeurden in twee
fasen, gespreid over tweeënhalf jaar. Ze werden in januari 2025 opgeleverd.
Het hoofddoel was om het gebouw volledig vrij te maken van fossiele brandstoffen middels een
ingrijpende energetische renovatie van de buitenschil en de technieken, waaronder isolatie,
ledverlichting en vervanging van het HVAC-systeem. De integratie van geothermie en intelligente
regeling door Model Predictive Control bevestigt deze duurzame aanpak. De ruimtes werden opnieuw
ontworpen om hybride werken te bevorderen, met gedeelde zones, individuele kantoren,
vergaderzalen en eetruimtes. Talrijke materialen werden herbruikt of naar andere activa overgebracht,
waardoor de GRO Excellent-certificering kon beoogd worden. Dit benadrukt het voorbeeldige karakter
inzake duurzaamheid en circulariteit van het project en was een vereiste voor de verlening met 18 jaar
van de huurovereenkomst.
Ten slotte werd het energieverbruik van het gebouw gehalveerd, waarbij de helft thans afkomstig is
van hernieuwbare bronnen zoals fotovoltaïsche panelen en geothermie. Een regenwateropvang-
systeem met een opvang van 70.000 liter versterkt nog de positieve impact van deze renovatie op de
levenscyclus van het gebouw.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille bedraagt 92,8 % op 31.12.2025, in vergelijking met 91.0 %
op de Brusselse kantorenmarkt
1
. In 2025 werden heronderhandelingen en nieuwe verhuringen
ondertekend voor in totaal 51.854 m² kantoren.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 41
1
Bron: Cushman & Wakefield.
u Kantoorgebouw Stationsstraat 110 - Mechelen (BE)
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 42
Living
An opportunity-
seeking approach
with long-term
income
De vastgoedportefeuille van de
distributienetten
1
van Cofinimmo
bestaat uit een portefeuille van
cafés en restaurants (Pubstone)
die verhuurd zijn aan de
brouwerijgroep AB InBev. Deze
portefeuille werd verworven in
2007 in het kader van sale &
leaseback-transacties en
genereert inkomsten op lange
termijn.
In 2025 investeerde Cofinimmo er
voor 6 miljoen EUR en
desinvesteerde voor 11 miljoen EUR.
Cofinimmo investeert ook in
gebouwen voor zeer specifieke
gebruiksdoeleinden in België, via
publiek-private samenwerkingen
(PPS). Zo draagt de vennootschap
bij tot de renovatie en verbetering
van de openbare en semi-
openbare vastgoedinfrastructuur.
Momenteel omvat de PPS-
portefeuille zeven contracten voor
operationele activa.
1 In 2021 werden twee activa toegewezen aan de sector
vastgoed van distributienetten ‘Overige (België)’. Het
gaat om de grondreserve Tenreuken in Brussel en het
federaal politiekantoor in de Kroonveldlaan 30 in
Dendermonde, die samen 6 % van de
vastgoedportefeuille van distributienetten
vertegenwoordigen.
De essentie
8 %
van de geconsolideerde portefeuille
0,5 miljard EUR
Reële waarde van de portefeuille
6,7 %
Brutohuurrendement
99,6 %
Bezettingsgraad
10 jaar
Gewogen gemiddelde resterende
looptijd van de huurovereenkomsten
1
PPS-gebouw met een BREEAM-certificaat
11 miljoen EUR
Desinvesteringen
795
Activa, waarvan
794
Cafés en restaurants
1
PPS, geboekt als gewone
huurovereenkomst
6
Contracten met betrekking tot activa in
beheer in de PPS-portefeuille, geboekt
als financiële leasing
289.000 m²
Oppervlakte
151 kWh/m²/jaar
Jaarlijkse energie-intensiteit van de
sector
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 43
Verdeling van het vastgoed
van distributienetten per type/
activaklasse (in reële waarde –
in %)
5,1 %
Pubstone – België
2,3 %
Pubstone – Nederland
0,5 %
Overige - België
u Brasserie Revue - Gent (BE)
Kenmerken van de markt
Pubstone
Aangezien ze in hun totaliteit verhuurd worden aan één enkele
huurder kunnen de activa in de vastgoedportefeuille van de
distributienetten van Cofinimmo niet gelijkgesteld worden met
klassieke commerciële activa. Dit type portefeuille, verworven
in het kader van sale & leaseback-transacties, vormt dus een
nichemarkt.
Sale & leaseback-transacties
De door de verkoper gevraagde verkoopprijs per vierkante
meter is over het algemeen redelijk, aangezien het gaat om
gebouwen die verhuurd worden aan hun verkoper, die na de
verkoop de huur zal betalen.
Optimalisering van het netwerk van
verkooppunten voor de activiteit van de huurder
De gebouwen zijn nodig voor de activiteit van de huurder
omwille van hun ligging en worden gehuurd voor een lange
termijn. De kans is dus groot dat de meeste van deze
gebouwen na afloop van de huurovereenkomst opnieuw
verhuurd zullen worden.
Spreiding van het kapitaalrisico
Bij het vertrek van de huurder kan een aanzienlijk deel van
deze activa verkocht worden als winkel of woongelegenheid
aan plaatselijke, al dan niet professionele investeerders,
aangezien de te investeren bedragen vaak binnen het bereik
van dergelijke beleggers liggen.
Begeleiding van de huurder in het beheer, de
ontwikkeling en de renovatie van de activa
De huurder-bewoner en Cofinimmo onderhouden een
permanente dialoog met het doel de geografische spreiding
van het verkoopnetwerk van eerstgenoemde te laten
evolueren. Hierdoor kunnen gebouwen waarvan de
huurovereenkomst bij afloop niet wordt verlengd of die op
middellange termijn renovatie nodig hebben, tijdig worden
geïdentificeerd. Eveneens kan Cofinimmo nieuwe gebouwen
aankopen die de huurder in zijn netwerk wil opnemen.
Publiek-private samenwerkingen
Cofinimmo probeert in te spelen op de specifieke behoeften
van de overheidsinstanties door haar financiële en
vastgoedexpertise aan te leveren in het kader van
partnerschappen op lange termijn, die over het algemeen
onderworpen zijn aan openbare aanbestedingen.
Zij staat in voor de analyse van de economische en
technische levenscyclus van het project. Aan de hand van die
analyse kan een optimaal compromis worden gevonden
tussen de begininvesteringen en de toekomstige uitgaven, of
het nu gaat om onderhouds- of om vervangings- en
herstelkosten.
Cofinimmo draagt echter geen bouwrisico voor dit type
vastgoedinvestering. Dit blijft immers ten laste van een
aangestelde algemene aannemer, met wie een forfaitair
bedrag wordt overeengekomen dat betaalbaar is bij de
oplevering van het gebouw. De groep waakt niettemin over de
kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken.
Cofinimmo is doorgaans verantwoordelijk voor de
onderhouds- en herstellingswerken van het gebouw met een
zeer langlopend huurcontract of erfpacht. Na afloop ervan
geniet de overheid een koopoptie of een kosteloze
eigendomsoverdracht. Cofinimmo is dus niet permanent
eigenaar van deze activa. Bijgevolg zijn ze opgenomen onder
de rubriek ‘Vorderingen van financiële leasing’ op de balans
voor 81,0 miljoen EUR op 31.12.2025.
Operationele activa in de PPS-portefeuille op
31.12.2025
Gebouw Oppervlakte
(in m²)
Boekhoud-
kundige
verwerking
Eigendom van
Gerechts-
gebouw –
Antwerpen
72.132 Financiële
leasing
Cofinimmo NV
Gevangenis -
Leuze-en-
Hainaut
28.316 Financiële
leasing
FPR Leuze NV
Brandweer-
kazerne –
Antwerpen
23.323 Financiële
leasing
Cofinimmo NV
Politie-
commissariaat
- Dendermonde
9.645 Gewone huur-
overeen-komst
Cofinimmo NV
Verschillende
sites van de
Université Libre
de Bruxelles –
Brussel
22.902 Financiële
leasing
Cofinimmo NV
Uitvoering van de strategie
Pubstone
Eind 2007 verwierf Cofinimmo, in het kader van een vastgoed-
partnerschap, de volledige portefeuille van cafés en
restaurants die tot dan eigendom was van Immobrew NV, een
dochtervennootschap van AB InBev, die intussen de naam
Pubstone NV kreeg. Cofinimmo verhuurt het distributienet aan
AB InBev voor een initiële looptijd van 27 jaar. AB InBev
onderverhuurt de panden aan de uitbaters en behoudt een
onrechtstreeks belang van 10 % in de structuur van Pubstone.
Cofinimmo draagt geen enkel risico verbonden aan de
commerciële uitbating van de cafés en restaurants, maar
staat in voor het structureel onderhoud van de daken, de
muren, de gevels en het buitenschrijnwerk. Na afloop van de
huurovereenkomst heeft AB InBev de keuze tussen het
vernieuwen van de huur aan dezelfde voorwaarden of de
ruimtes volledig vrij maken.
In België bestaat het interne Pubstone-team, buiten de
ondersteunende diensten, uit vijf personen die betrokken zijn
bij het beheer van de portefeuille (property management). In
Nederland bestaat het team uit één persoon.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 44
u Duurzaamheid
In de verwervingsfase geeft Cofinimmo de voorkeur
aan partnerschappen op lange termijn met de
huurders. Het distributienetwerk bestaat uit een grote
hoeveelheid kleine individuele activa. De arbitrage van
deze activa is cruciaal om hun duurzaamheid te
garanderen. Cofinimmo maakt gebruik van moderne
technieken en duurzame materialen om de
koolstofvoetafdruk te verkleinen, bijvoorbeeld door
daken te isoleren tijdens renovaties.
Voor activa met een publieke functie laat Cofinimmo
zich inspireren door overheidsinstanties, die aan hoge
technische normen op het gebied van energie-
prestaties moeten voldoen. Het bedrijf zoekt
voortdurend naar innoverende oplossingen om bij te
dragen aan de financiering van publieke behoeften.
Samenstelling van de
geconsolideerde portefeuille
Op 31.12.2025, telt de geconsolideerde vastgoedportefeuille van de groep 1.124 gebouwen, goed voor een totale
oppervlakte (afgerond) van 2.400.000 m². De reële waarde ervan bedraagt 6,1 miljard EUR.
Zorgvastgoed vertegenwoordigt 77 % van de geconsolideerde portefeuille van de groep en is verdeeld over negen
landen: België, Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. Het aandeel van
de kantoren vertegenwoordigt 15 % van de geconsolideerde portefeuille. Deze portefeuille is enkel over België verspreid,
hoofdzakelijk in Brussel, hoofdstad van Europa. De groep beschikt eveneens over een distributienet dat aan AB InBev,
een belangrijke speler in België en Nederland, verhuurd wordt.
De portefeuille bestaat:
in België: uit zorgvastgoed, kantoren, een
netwerk van cafés en restaurants en
publiek-private samenwerkingen;
in Frankrijk: uit zorgvastgoed;
in Nederland: uit zorgvastgoed en een
netwerk van cafés en restaurants;
in Duitsland: uit zorgvastgoed;
in Spanje: uit zorgvastgoed;
in Finland: uit zorgvastgoed;
in Ierland: uit zorgvastgoed;
in Italië: uit zorgvastgoed;
in het Verenigd Koninkrijk:
uit zorgvastgoed.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 45
u Kantoorgebouw Quartz - Brussel CBD (BE)
Evolutie van de geconsolideerde
portefeuille
Evolutie van 1996 tot 2025
In 1996 verkreeg Cofinimmo haar erkenning als
Vastgoedbevak (vandaag GVV). De investeringswaarde van
haar geconsolideerde portefeuille bedroeg op 31.12.1995 amper
600 miljoen EUR. Op 31.12.2025, is dat meer dan 6,4 miljard EUR.
Van 31.12.1995 tot 31.12.2025, realiseerde de groep:
• investeringen in vastgoedbeleggingen (verwervingen,
nieuwbouw en renovaties) voor een totaalbedrag van
8.547 miljoen EUR;
• verkopen voor een totaalbedrag van 3.177 miljoen EUR.
Cofinimmo realiseerde bij deze verkopen gemiddeld een
nettomeerwaarde van 6 % ten opzichte van de laatste
jaarlijkse waarderingen vóór de verkopen, vóór aftrek van de
vergoeding van de bemiddelaars en andere diverse kosten.
De gerealiseerde meer- en minwaarden op de verkoop van
aandelen in bedrijven die onroerend goed bezitten, zijn in dit
bedrag niet inbegrepen. Die bedragen worden geboekt als
meer- en minwaarden op de verkoop van effecten.
De grafiek onderaan de volgende bladzijde toont de verdeling
van de investeringen per vastgoedsector voor
8.547 miljoen EUR tussen 1996 en 2025.
Evolutie van de investeringswaarde van de
geconsolideerde portefeuille tussen 1996 en 2025
(x 1.000.000 EUR)
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.1995 609
Verwervingen 6.987
Nieuwbouw en renovaties 1.560
Nettorealisatiewaarde -3.367
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v. de laatste
jaarlijkse evaluatie
190
Terugnemingen van overgedragen huren 234
Variatie in de investeringswaarde 193
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de
omrekening van buitenlandse activiteiten
-1
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.2025 6.403
Verdeling van de geconsolideerde portefeuille per
vastgoedsector (31.12.2025 – op basis van een
reële waarde van 6.085 miljoen EUR - in %)
77%
15%
8%
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed van distributienetten
Verdeling van de geconsolideerde portefeuille per
land (op 31.12.2025 – op basis van een reële
waarde van 6.085 miljoen EUR - in %)
47%
11%
10%
15%
16%
België Frankrijk Nederland
Duitsland Overige
§
ES 7 % - FI 3 % - IE 2 % - IT 4 % - UK 1 %
Versnelde groei van de geconsolideerde
portefeuille (totaal van de geconsolideerde
activa van 2018 tot 2025 – in miljard EUR)
3,7
4,0
4,6
5,3
6,2
6,8
6,7
6,4 6,4
31.03.2018
31.12.2018
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2025
3
4
5
6
7
Evolutie in 2025
De investeringswaarde van de geconsolideerde portefeuille
evolueerde van 6.314 miljoen EUR op 31.12.2024 naar
6.403 miljoen EUR op 31.12.2025. In reële waarde stemmen
deze cijfers overeen met 6.000 miljoen EUR op 31.12.2024 en
6.085 miljoen EUR op 31.12.2025.
In 2025 realiseerde de Cofinimmo-groep:
• investeringen in vastgoedbeleggingen (verwervingen,
nieuwbouw en renovaties) voor een totaalbedrag van
111 miljoen EUR
1
;
• desinvesteringen voor een totaalbedrag van
82 miljoen EUR.
De verkopen die in 2025 plaatsvonden, hebben voornamelijk
betrekking op 27 cafés en restaurants van het Pubstone-
distributienet en 10 activa in zorgvastgoed.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 46
1
Waarvan 131 miljoen EUR aan vastgoedbeleggingen, -7 miljoen EUR aan variatie in de financiële vaste activa en -12 miljoen EUR aan variatie in de deelnemingen in en vorderingen op geassocieerde vennootschappen.
CAGR: 7 %
§
De grafiek hiernaast toont de verdeling per vastgoedsector
van 131 miljoen EUR aan investeringen in vastgoed-
beleggingen gerealiseerd in 2025, waaraan de variaties in
deelnemingen in en vorderingen op geassocieerde
vennootschappen en andere langlopende vorderingen
moeten worden toegevoegd zodat het totaal 111 miljoen EUR
bedraagt.
Vastgoedbeleggingen (inclusief vaste activa bestemd voor
verkoop) stegen met 85 miljoen EUR in 2025 (89 miljoen EUR
aan investeringswaarde), hetzij een stijging met 1,4 %. De
variatie in de reële waarde van de portefeuille in 2025 per
vastgoedsector en per geografische zone wordt in de tabel
rechts op deze bladzijde weergegeven.
Evolutie van de investeringswaarde van de
geconsolideerde portefeuille in 2025
(x 1.000.000 EUR)
Investeringswaarde van de portefeuille op
31.12.2024
6.314
Verwervingen
43
Nieuwbouw en renovaties
88
Nettorealisatiewaarde
-49
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v. de
laatste jaarlijkse evaluatie
0
Terugnemingen van overgedragen huren
1
Variatie in de investeringswaarde
10
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de
omrekening van buitenlandse activiteiten
-4
Investeringswaarde van de portefeuille op
31.12.2025
6.403
Verdeling van de investeringen in 2025
per vastgoedsector (in investeringswaarde -
x 1.000.000 EUR)
101
5
6
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed van distributienetten
Verdeling van de investeringen
per vastgoedsector tussen 1996 en 2025
(in investeringswaarde - x 1.000.000 EUR)
4.993
2.932
622
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed van distributienetten
Variatie in de reële waarde van de
geconsolideerde portefeuille per vastgoedsector
en per geografische zone in 2025
Vastgoedsector
en geografische zone
Variatie in de reële
waarde
1
Aandeel in de
geconsolideerde
portefeuille
Zorgvastgoed 0,1 % 76,9 %
België
0,1 % 26,2 %
Frankrijk
-1,2 % 11,0 %
Nederland
2,8 % 8,0 %
Duitsland
-0,3 % 15,4 %
Spanje
0,3 % 7,3 %
Finland 0,2 %
2,7 %
Ierland
0,3 % 1,7 %
Italië
0,2 % 3,5 %
Verenigd Koninkrijk 0,0 %
1,1 %
Kantoren -0,8 % 15,2 %
Vastgoed van
distributienetten
1,8 % 7,9 %
Totale portefeuille 0,1 % 100,0 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 47
1
Zonder initieel effect van de variaties in de perimeter.
Huursituatie van de geconsolideerde portefeuille
De commercialisering van de portefeuille van de groep wordt volledig intern beheerd: door dicht bij de klant te staan, kan een duurzame
vertrouwensrelatie worden opgebouwd, wat essentieel is om een hoge bezettingsgraad, een lange looptijd van de huurovereenkomsten en
kwaliteitsvolle huurders te garanderen.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de geconsolideerde portefeuille (activa bestemd voor verkoop niet inbegrepen), berekend op basis van de
contractuele huren voor de verhuurde oppervlakten en de huurwaarden die door onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden geraamd
voor de leegstand, bedraagt 98,4 % op 31.12.2025. Per vastgoedsector bedraagt deze bezettingsgraad:
Vastgoedsector en land Bezettingsgraad Opmerking
Zorgvastgoed 99,4 %
België 100,0 % De verworven activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, met wie Cofinimmo doorgaans
huurovereenkomsten sluit met een initiële looptijd van 27 jaar. Alle activa in ontwikkeling zijn
voorverhuurd.
Frankrijk 99,4 % De verworven activa worden verhuurd aan zorguitbaters, meestal op basis van huurovereenkomsten
met een initiële looptijd van 12 jaar.
Op 31.12.2025 bedraagt de gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten zeven jaar,
waarvan twee activa leeg staan. In 2025 werden vier activa tegen marktwaarde verkocht.
Nederland 99,5 % Cofinimmo bezit 16 eerstelijnszorgcentra die rechtstreeks worden verhuurd aan professionals uit de
zorgsector die er hun patiënten ontvangen. Op 31.12.2025 bedroeg de bezettingsgraad van deze
vestigingen 98 %.
Alle andere verworven activa worden in hun geheel verhuurd aan zorguitbaters, met wie Cofinimmo
doorgaans huurovereenkomsten afsluit met een initiële looptijd van 10 tot 25 jaar.
Duitsland 97,7 % De verworven activa worden verhuurd aan zorguitbaters, waarmee Cofinimmo doorgaans
huurovereenkomsten sluit met een initiële looptijd van 15 tot 30 jaar.
Het activa in ontwikkeling is voorverhuurd.
Overige
1
100,0 % De verworven activa worden in hun geheel verhuurd aan zorguitbaters, waarmee Cofinimmo
doorgaans huurovereenkomsten sluit met een initiële looptijd van 12 tot 35 jaar.
Alle activa in ontwikkeling zijn voorverhuurd.
Kantoren 92,8 % Het overgrote deel van de huurovereenkomsten die Cofinimmo in deze sector sluit, zijn van het type
3/6/9. Het huurleegstandsrisico waarmee de groep jaarlijks wordt geconfronteerd, vertegenwoordigt
gemiddeld 10 % tot 15 % van haar kantorenportefeuille. Ter vergelijking: de gemiddelde leegstand op
de Brusselse kantorenmarkt bedroeg 9 % op 31.12.2025 (Bron: Cushman & Wakefield).
Vastgoed van
distributienetten
99,6 % Deze sector bestaat uit de Pubstone-portefeuille en twee activa: de grondreserve Tenreuken in
Brussel en het federale politiekantoor aan de Kroonveldlaan 30 in Dendermonde.
Sinds het zevende jaar van de huurovereenkomst (2014) heeft AB InBev de mogelijkheid om elk jaar
een klein deel (aanvankelijk 1,75 %) van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale Pubstone-
portefeuille af te staan aan cafés/restaurants. Sinds 2014 heeft de groep op die manier 276 cafés
vrijgegeven, waarvan er 12 opnieuw werden verhuurd, 255 verkocht en negen leeg stonden.
Totaal 98,4 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 48
1
Deze categorie omvat de volgende landen: Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
13 jaar
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten
98,4 %
Bezettingsgraad
u Woonzorgcentrum - Dos Hermanas (ES)
Vervaldag van de huurovereenkomsten
Indien elke huurder zijn overeenkomst zou beëindigen bij de
eerste opzeggingsmogelijkheid, zou op 31.12.2025 de gewogen
gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten
13 jaar bedragen. De grafiek hiernaast geeft de looptijd van de
huurovereenkomsten per vastgoedsector op 31.12.2025 weer.
Indien geen enkele opzeggingsoptie wordt uitgeoefend, m.a.w.
indien alle huurders tot aan het contractuele einde van de
huurcontracten hun oppervlakten zouden blijven benutten, zou
de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten eveneens 13 jaar zijn.
Bovendien heeft ongeveer 66 % van de huurovereenkomsten
van de groep een resterende looptijd van meer dan negen
jaar op 31.12.2025 (zie onderstaande tabel).
Verdeling van de geconsolideerde portefeuille
volgens looptijd van de huurovereenkomsten
(op 31.12.2025 - in contractuele huren)
Looptijd van de huurovereenkomsten Aandeel in de
portefeuille
Huurovereenkomsten > 9 jaar 65,5 %
Zorgvastgoed 53,9 %
Vastgoed van distributienetten - Pubstone 9,3 %
Kantoren 2,3 %
Huurovereenkomsten 6-9 jaar 16,6 %
Zorgvastgoed 13,1 %
Kantoren 3,4 %
Huurovereenkomsten < 6 jaar 17,9 %
Kantoren 9,3 %
Zorgvastgoed 8,1 %
Vastgoed van distributienetten - Overige 0,5 %
TOTAAL 100,0 %
Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten per vastgoedsector
(op 31.12.2025 – in aantal jaren)
1
6
10
14
Kantoren Vastgoed van
distributienetten
Zorgvastgoed
0
4
8
12
16
Huurders
De geconsolideerde portefeuille van de groep telt ongeveer
210 huurders of uitbaters uit gevarieerde sectoren, waaronder
ongeveer 70 groepen van uitbaters-huurders in zorgvastgoed.
Deze diversificatie draagt bij tot het gematigd risicoprofiel. De
Franse beursgenoteerde groep Clariane, expert in
ouderenzorg en -ondersteuning, is de voornaamste huurder
van de groep. Op de tweede plaats volgt AB InBev, die de
Pubstone-portefeuille van cafés en restaurants huurt.
Evolutie van de huurinkomsten
De brutohuurinkomsten daalden van 358 miljoen EUR in 2024
tot 355 miljoen EUR in 2025, d.i. een daling met-1,1 %. Bij een
ongewijzigde portefeuille* (like-for-like), is het niveau van de
huren met bijna 3 % (+2,9 %) gestegen tussen 31.12.2024 en
31.12.2025: het positieve effect van de nieuwe verhuringen
(+0,6 %) en de indexering (+2,7 % in totaal, waaronder +2,7 %
voor zorgvastgoed waarvan bijvoorbeeld +3,0 % in België, die
over het algemeen op de verjaardatum van de overeenkomst
wordt doorgevoerd) compenseerden ruimschoots het
negatieve effect van de vertrekken (-0,4 %) en de
heronderhandelingen (-0,1 %).
Huurinkomsten
Dankzij de diversificatiestrategie en een actief commercieel
beheer is de Cofinimmo-groep in staat om haar huurinkom-
sten op lange termijn veilig te stellen. Zo is meer dan 85 % van
de huurinkomsten contractueel verzekerd tot in 2030. Dit
percentage stijgt tot 89 % indien geen enkele opzeggingsoptie
wordt uitgeoefend en indien alle huurders tot aan het
contractuele einde van de huurovereenkomsten hun ruimten
zouden blijven benutten.
Verdeling van de geconsolideerde portefeuille per
activiteitensector van de huurder (op 31.12.2025 -
op basis van contractuele huren voor een bedrag
van 358 miljoen EUR - in %)
75%
9%
1%
3%
2%
7%
3%
Zorg
AB InBev
ICT, media & telecom
Consultants & advocaten
Banken, verzekeringen & vastgoed
Belgische & internationale openbare sector
Overige
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 49
1
Voor de sector ‘Zorgvastgoed’ is het als volgt: België (16), Frankrijk (7), Nederland (10), Duitsland (18), Spanje (20), Finland (16), Ierland (12), Italië (5) en het Verenigd Koninkrijk (31).
[QMO ; PY : 13] ans
Durée résiduelle moyenne pondérée desbaux
[QMO ; PY : 98,5] %
Taux d’occupation
Gemiddelde: 13 jaar
Top 10 van de belangrijkste huurders (op 31.12.2025 - in contractuele huren - in %)
en gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten tot aan de eerste
opzeggingsmogelijkheid (op 31.12.2025 - in jaren)
Aandeel contractuele huren (in %)
Clariane
AB InBev
Colisée
Overheids-
sector
DomusVi
Emeis Care-Ion
Franse
Rode
Kruis
Stella
Vitalis
Aspria
0%
5%
10%
15%
20%
Variatie in de brutohuurinkomsten bij een ongewijzigde portefeuille* per vastgoedsector in 2025
Vastgoedsector Brutohuurinkomsten op 31.12.2025
(x 1.000.000 EUR)
Brutohuurinkomsten op 31.12.2024
(x 1.000.000 EUR)
Variatie Variatie in de brutohuurinkomsten bij
ongewijzigde portefeuille (like-for-
like)*
Aandeel in de geconsolideerde
portefeuille in reële waarde
Zorgvastgoed
266,9 264,0 +1,1 % +2,8 % 76,9 %
Kantoren
52,9 59,9 -11,7 % +2,8 % 15,2 %
Vastgoed van distributienetten
34,9 34,6 0,8 % +3,2 % 7,9 %
TOTAAL
354,7 358,5 -1,1 % +2,9 % 100,0 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 50
u Woonzorgcentrum - Heerlen (NL)
Resterence looptijd (in jaren)
0
10
20
30
40
1 Waarvan 1,2 % in Frankrijk, 1,6 % in België, 1,8 % in Duitsland en 0,3 % in Spanje. Bovendien bezit de Aldea-groep, waarin Cofinimmo een participatie van 26,3 %, heeft, negen aan emeis verhuurde sites in België die ongeveer minder dan de
helft van haar huurinkomsten vertegenwoordigen.
1
16 %
9 %
8 %
7 %
5 %
5 %
4 %
3 %
3 % 3 %
Huurinkomsten (op 31.12.2025 - in contractuele huren - in %)
Huurrendement
Volgens de deskundige wordt het huurrendement gedefinieerd als huurinkomsten op de
verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde voor de leegstand, gedeeld door de
investeringswaarde van de gebouwen (activa bestemd voor verkoop niet inbegrepen). Dit
huurrendement is ook de kapitalisatiegraad van de huurinkomsten toegepast op de
vastgoedportefeuille.
Het verschil tussen de netto- en brutohuurrendementen komt overeen met de directe kosten:
technische kosten (onderhoud, herstellingen enz.), commerciële kosten (makelaarscommissie-
lonen, marketingkosten enz.) en huurlasten en belastingen op de leegstand. In de
zorgvastgoedsector zijn de huurovereenkomsten in België, Spanje, Ierland en het Verenigd
Koninkrijk grotendeels van het type ‘triple netto’, terwijl de huurovereenkomsten in Frankrijk,
Duitsland, Nederland en Finland grotendeels van het type ‘dubbel netto’ (Dach und Fach - zie
Lexicon) zijn. In tegenstelling tot de ‘dubbel netto’- huurovereenkomst zijn bij een ‘triple netto’-
huurovereenkomst de onderhouds- en verzekeringskosten en de taksen gedragen door de
huurder. Bijgevolg zijn de bruto- en nettohuurrendementen nagenoeg identiek in de
zorgvastgoedsector.
Bruto- en nettohuurrendement per vastgoedsector (op 31.12.2025)
5,7 %
5,5 %
6,7 %
6,3 %
6,4 %
5,8 %
5,9 %
5,6 %
0,0%
2,5%
5,0%
7,5%
Brutohuurrendement van de portefeuille van Cofinimmo en gemiddelde
jaarlijkse OLO-rente 10 jaar (op 31.12.2025 - in %)
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 51
Zorgvastgoed
Vastgoed van
distributienetten
Kantoren
Totaal
Cofinimmo - Kantoren
Cofinimmo - Globale portefeuille
Cofinimmo - Zorgvastgoed
Gemiddelde OLO-rente 10 jaar (op jaarbasis)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
Bruto Netto Bruto Netto Bruto Netto Bruto Netto
Beheer van de financiële middelen
De financiële strategie van Cofinimmo wordt gekenmerkt door diversificatie van de financieringsbronnen, een
regelmatig beroep op de kapitaalmarkten, een schuldgraad in de buurt van 45 % en optimalisatie van de looptijd en de
kosten van de financiering. Cofinimmo besteedt eveneens bijzondere aandacht aan de coherentie tussen de financiële
strategie en de duurzaamheidsdoelstellingen (zie hoofdstuk ‘Strategie’). De schuld van Cofinimmo bestond eind 2025
voornamelijk (ongeveer 74 %) uit duurzame financieringen die de afgelopen jaren werden aangegaan.
De schuld en de geconfirmeerde kredietlijnen van de groep
zijn niet onderworpen aan vervroegde terugbetalings- of
margevariatieclausules gekoppeld aan haar financiële rating.
Ze zijn over het algemeen onderworpen aan voorwaarden
betreffende:
• de naleving van de GVV-regelgeving;
• de naleving van de niveaus van de schuldgraad en van de
afdekking van de financiële kosten door cashflow;
• de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Op 31.12.2025 en gedurende de hele periode vanaf 01.01.2025
werden deze ratio’s nageleefd. Anderzijds worden in de
komende 12 maanden geen wanbetalingen of schendingen
van de voorwaarden van deze leningsovereenkomsten
verwacht. Het niet naleven van een van deze ratio’s of van
bepaalde verplichtingen die uit de leningsovereenkomsten
voortvloeien zou, na een bezwaartermijn, leiden tot het verzuim
van de leningsovereenkomst en de opeisbaarheid van de
verschuldigde bedragen volgens de leningovereenkomst.
Cofinimmo heeft tijdens de vorige boekjaren haar financiële
middelen en balansstructuur versterkt (gecumuleerde
kapitaalverhogingen van 565 miljoen EUR in 2021 en
114 miljoen EUR in 2022) en bleef dit doen in 2023
(gecumuleerde kapitaalverhogingen van 247 miljoen EUR en
230 miljoen EUR aan nieuwe financieringen) en in 2024
(kapitaalverhoging van 75 miljoen EUR en 365 miljoen EUR aan
nieuwe bankfinancie-ringen). Dankzij de financieringsoperaties
tijdens deze periode kon de groep de vervaldagkalender van
de financiële schulden verbeteren, de bankfinancieringen
verhogen en de gemiddelde rentevoet* op een bijzonder laag
peil houden. De verschillende gerealiseerde verrichtingen
sinds het begin van 2025 worden hierna beschreven.
Financieringsactiviteiten in 2025
Cofinimmo bleef haar financiële vervaldagkalenders proactief
beheren, verkreeg 185 miljoen EUR aan nieuwe langetermijn-
kredieten en verlengde een cumulatief bedrag van
494 miljoen EUR met één jaar.
Evolutie van alle financieringen
• 31.03.2025: Verlenging met één extra jaar van een kredietlijn
van in totaal 100 miljoen EUR om de vervaldatum naar 2030
te brengen;
• 16.07.2025: Herfinanciering en verhoging met 10 miljoen EUR
van een kredietlijn van in totaal 35 miljoen EUR voor een
nieuwe looptijd van 5 jaar;
• 24.09.2025: Nieuwe 'sustainability-linked' kredietlijn van
50 miljoen EUR die in 2031 verloopt.
• 12.11.2025 : Verlenging met één extra jaar van een kredietlijn
van in totaal 50 miljoen EUR om de vervaldatum naar 2030
te brengen;
• 11.12.2025 : Ondertekening van een nieuwe bilaterale
kredietlijn van in totaal 100 miljoen EUR met vervaldatum in
2030;
• 18.12.2025 : Vervroegde herfinanciering van een
gesyndiceerde kredietlijn (oorspronkelijk met vervaldatum
op 01.07.2026) van 344 miljoen EUR om de vervaldatum naar
01.07.2027 te brengen.
• 10.03.2026 : als gevolg van de wijziging in zeggenschap die
voortvloeit uit de voorgenomen combinatie met Aedifica
werden de geconfirmeerde langlopende kredietlijnen, zoals
verwacht, met 165 miljoen EUR verlaagd en zullen ze op
10.09.2026 met nog eens 100 miljoen EUR worden verlaagd..
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 52
u Woonzorgcentrum - Aurich (DE)
Renteafdekking
In januari 2025 heeft Cofinimmo haar afdekkingen verder
verhoogd door in te tekenen op een IRS van 100 miljoen EUR
voor het jaar 2029. In juli van dat jaar tekende Cofinimmo in op
een IRS van 50 miljoen EUR voor de periode 2029 tot 2032. In
oktober sloot Cofinimmo een nieuwe IRS af ter waarde van
50 miljoen EUR, eveneens voor de periode 2029 tot 2032.
Structuur van de schuld
Geconsolideerde financiële schulden
Op 31.12.2025, bedroegen de langlopende en kortlopende
geconsolideerde financiële schulden, uitgegeven door
Cofinimmo NV, 2.588 miljoen EUR. Het betrof onder meer
bankfaciliteiten en obligaties die op de financiële markt
werden uitgegeven.
De obligaties zijn samengevat in onderstaande tabel:
Straight (S) /
Converteerbaar (C)
Kortlopend (K) /
Langlopend (L)
Duurzame financiering Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifteprijs (%) Conversieprijs (EUR) Coupon (%) Uitgiftedatum Vervaldatum
S K — 70 99,609 0 1,700 26.10.2016 26.10.2026
S L Duurzaam 500 99,222 0 0,875 02.12.2020 02.12.2030
S L Duurzaam 500 99,823 0 1,000 24.01.2022 24.01.2028
Langlopende financiële schulden
Op 31.12.2025, bedroegen de langlopende financiële schulden
1.589 miljoen miljoen EUR, waarvan:
Schuldkapitaalmarkt (‘debt capital market’ of
‘DCM’)
• 500 miljoen EUR voor een duurzame benchmarkobligatie die
deel uitmaakt van de gemeenschap Euronext ESG bonds;
• 500 miljoen EUR voor een duurzame benchmarkobligatie die
net als talrijke internationale emittenten, maar ook een
Belgische vastgoedontwikkelaar en het Waals Gewest, deel
uitmaakt van de Luxemburg Green Exchange
gemeenschap;
• 56 miljoen EUR aan duurzaam langetermijnhandelspapier.
Bankfaciliteiten
• 511 miljoen EUR aan geconfirmeerde bilaterale en
gesyndiceerde bankkredieten (duurzaam voor sommige)
met een beginlooptijd van 5 tot 10 jaar, aangegaan bij een
vijftiental financiële instellingen;
• 6 miljoen EUR aan financiële schulden gekoppeld aan een
gebruiksrecht;
• 14 miljoen EUR aan ontvangen huurwaarborgen.
Kortlopende financiële schulden
Op 31.12.2025 bedroegen de kortlopende financiële schulden
van Cofinimmo 1.000 miljoen EUR, waarvan:
Schuldkapitaalmarkt (‘debt capital market’ of
‘DCM’)
• 750 miljoen EUR aan duurzaam handelspapier met een
looptijd van minder dan 1 jaar. De uitgiftes van kortetermijn-
handelspapier zijn volledig afgedekt door de beschikbare
middelen op de geconfirmeerde langlopende kredietlijnen.
Cofinimmo geniet aldus de aantrekkelijke kostprijs van een
dergelijk kortlopend financieringsprogramma, terwijl de
herfinanciering ervan verzekerd is indien de plaatsing van
nieuw handelspapier duurder of onmogelijk zou worden;
• niet-converteerbare obligatielening van 70 miljoen EUR met
een beginlooptijd van 1 jaar en met vervaldatum binnen de
komende 12 maanden;
• 20 miljoen EUR aan duurzaam handelspapier met een
oorspronkelijke looptijd van meer dan 1 jaar en dat binnen
de komende 12 maanden vervalt.
Bankfaciliteiten
• 160 miljoen EUR, voornamelijk aan bilaterale bankkredieten
met vervaldatum binnen de komende 12 maanden.
.
Beschikbare middelen
Op 31.12.2025 bedroegen de beschikbare middelen op de
geconfirmeerde kredietlijnen 1.781 miljoen EUR. Na afdekking
van het uitgegeven handelspapier beschikte Cofinimmo op
deze datum over 1.031 miljoen EUR (1.067 miljoen EUR op
18.02.2026) aan extra geconfirmeerde kredietlijnen om haar
activiteit te financieren.
Geconsolideerde schuldgraad
Op 31.12.2025, komt Cofinimmo de plafonds van de financiële
schuldgraden na. Haar gereglementeerde schuldgraad
(berekend overeenkomstig de GVV-regelgeving: Financiële en
andere schulden/Totaal van de activa) bereikt 42,8 % (in
vergelijking met 42,6 % op 31.12.2024 en 43,4 % op 30.09.2025). Ter
herinnering, het wettelijk toegestane plafond voor GVV’s
bedraagt 65 %.
Wanneer de kredietovereenkomsten van Cofinimmo verwijzen
naar een schuldlimiet, verwijzen ze naar de reglementaire
graad en begrenzen ze die op 60 %.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 53
Schuldgraad Cofinimmo vs. wettelijke
schuldlimiet opgelegd aan GVV’s
41,1
43,0
41,0
46,1
44,2
45,6
43,8
42,6
42,8
Schuldgraad Cofinimmo
Wettelijke schuldlimiet opgelegd aan GVV's
31.03.2018
31.12.2018
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2025
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
Gewogen gemiddelde resterende looptijd
van de financiële schuld
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële
schuld evolueerde van 4 jaar naar 3 jaar tussen 31.12.2024 en
31.12.2025. Deze berekening sluit de vervaldagen op korte
termijn van het handelspapier, die volledig afgedekt zijn door
beschikbare schijven op de langlopende kredietlijnen, uit.
De geconfirmeerde langlopende kredieten (kredietlijnen,
obligaties, handelspapier op meer dan één jaar en
termijnkredieten), waarvan het totaalbedrag in omloop
3.597 miljoen EUR bedraagt op 31.12.2025, zullen op gespreide
wijze tot 2035 vervallen, zoals in de grafiek op de volgende
bladzijde weergegeven. Als gevolg hiervan zorgen de tot nu
toe gesloten verrichtingen ervoor dat de langlopende
financiële verplichtingen met vervaldatum in 2026 zijn
teruggebracht tot 267 miljoen EUR, tegenover 781 miljoen EUR
aan het begin van het boekjaar 2025 (of 695 miljoen EUR aan
het einde van het 3e kwartaal van 2025). De meeste leningen
met vervaldatum in 2026 (207 miljoen EUR) zullen niet
vervroegd herfinancierd worden omdat zij tegen aantrekkelijke
voorwaarden werden gesloten.
Samenstelling van de schuld (op 31.12.2025)
32%
29%
19%
21%
Langetermijnhandelspapier
Niet-converteerbare obligaties & langetermijnhandelspapier
Opgenomen bankkredieten
Afgedekt handelspapier
Gemiddelde rentevoet* en rente-
afdekking
De gemiddelde rentevoet*, bankmarges inbegrepen, bleef
heel laag, op 1,5 % voor het boekjaar 2025 (1,4 % op 31.12.2024) en
is in lijn met de prognoses
1
.
Cofinimmo dekt haar schuld gedeeltelijk af met vlottende
rente door middel van interestswaps (IRS) en caps. Ze voert
een beleid gericht op het veiligstellen van de rentetarieven
over een periode van ten minste drie jaar voor 50 % tot 100 %
van de geraamde schuldenlast. Binnen deze context gaat de
groep uit van een globale aanpak (macrodekking). Bijgevolg
dekt zij elk van de talrijke kredietlijnen met vlottende rente niet
individueel af.
Vandaag ziet de verdeling van de geraamde vastrentende
schuld, de afgedekte schuld met vlottende rente en de niet-
afgedekte schuld met vlottende rente eruit zoals in de grafiek
op bladzijde 56.
Op 31.12.2025, was het geanticipeerde marktrenterisico volledig
afgedekt in het kader van het beleid van de renteafdekkingen
op lange termijn. De afdekking zal op het einde van elk
boekjaar geleidelijk afnemen tot ongeveer 71 % (of meer) tegen
eind 2029 op basis van de geraamde schuldhypothesen
(afdekkingsgraad van 100 % eind 2025, 93 % eind 2026, 87 % eind
2027, 84 % eind 2028 en 71 % eind 2029). De gewogen
gemiddelde resterende looptijd van de renteafdekkingen is
vier jaar op 31.12.2025. Daarom zou de gemiddelde rentevoet*
geleidelijk moeten stijgen van jaar tot jaar en in 2028 ongeveer
2,3 % bereiken. Dit is gebaseerd op de schuldprognoses, de
vervaldagkalender van de bestaande financiële instrumenten
(vastrentende schulden en afdekkingen) en de rentecurve. Het
niet-afgedekte gedeelte van de financiële schuld (dat
dagelijks schommelt) houdt in dat Cofinimmo onderhevig blijft
aan de schommelingen in de markt van de interestvoeten op
korte termijn. Daarnaast dient genoteerd dat de voorziene en
de reële schuld van elkaar kunnen verschillen. Dit zou kunnen
leiden tot een verminderde of bijkomende blootstelling aan
variaties in de marktrentevoeten. Een gevoeligheidsanalyse is
terug te vinden in de risicofactoren ‘F.1.1.4 Volatiliteit van de
rentevoeten’.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 54
1
Dit wil zeggen in overeenstemming met de jaarprognoses voorgesteld in het universeel registratiedocument 2024, gepubliceerd op 11.04.2025.
3.597
miljoen
EUR
%
Vervaldagkalender van de financiële langlopende verbintenissen op 31.12.2025 (x 1.000.000 EUR)
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 55
u Woonzorgcentrum - Castellón de la Plana (ES)
Opgenomen kredietlijnen Obligaties
Opgenomen duurzame instrumenten Niet-opgenomen kredietlijnen
Niet-opgenomen duurzame instrumenten
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
0
250
500
750
1.000
70
29
148
390
10
188
188
569
50
158
17
120
550
221
60
3
50
40
20
105
50
322
140
50
50
0
0
0 0
Verdeling van de vastrentende schuld, de afgedekte schuld met vlottende
rente en de niet-afgedekte schuld met vlottende rente (in %)
Financiële rating
Sinds 2001 krijgt Cofinimmo een financiële rating op lange en
korte termijn van het ratingagentschap Standard & Poor’s. Op
25.03.2025 bevestigde Standard & Poor’s de rating van de
Cofinimmo-groep: BBB voor de lange termijn (stabiel
perspectief) en A-2 voor de korte termijn. Het verslag werd
gepubliceerd op 16.04.2025 en toont aan dat de liquiditeit van
de groep als adequaat werd gewaardeerd. Bovendien heeft
Standard & Poor's op 04.06.2025 de rating van Cofinimmo
onder ‘Positive Watch’ (positieve monitoring) geplaatst, naar
aanleiding van het persbericht dat Cofinimmo op 03.06.2025
publiceerde in het kader van de voorgenomen combinatie
met Aedifica. Dit betekent dat de rating van Cofinimmo aan
het einde van dit project met één niveau kan verbeteren.
S&P heeft dit perspectief op 05.11.2025 herbevestigd, met de
overweging dat de verwachte looptijd van het combinatie-
proces met Aedifica hierop geen invloed zou hebben. De
rating van de groep werd op 16.03.2026 daadwerkelijk met één
niveau verbeterd (BBB+).
Eigen aandelen
Artikel 8:6 van het koninklijk besluit van 29.04.2019 tot uitvoering
van het nieuwe Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, bepaalt dat elke vervreemding van eigen
aandelen openbaar moet worden gemaakt.
Overeenkomstig dit artikel verklaart Cofinimmo dat ze buiten
beurs (OTC) en ingevolge de uitoefening door het personeel
van opties in het kader van het Cofinimmo Stock Option Plan
of ‘SOP’, Cofinimmo-aandelen heeft vervreemd met het oog
op het leveren van die aandelen aan de betrokken
personeelsleden.
Overzicht van transacties uitgevoerd tussen 01.01.2025 en
31.12.2025 in het kader van het Stock Option Plan:
Transactiedatum SOP-plan Aantal
aandelen
Uitoefenprijs
(EUR)
03.06.2025 2015 200 95,03
03.06.2025 2015 1.600 95,03
04.06.2025 2015 2.050 95,03
05.06.2025 2015 150 95,03
05.06.2025 2016 150 108,44
10.06.2025 2015 200 95,03
13.06.2025 2015 200 95,03
13.06.2025
2016 300 108,44
02.12.2025
2016 2.050 108,44
Een overzicht van alle transacties met betrekking tot de eigen
aandelen van Cofinimmo sinds 01.01.2020 is beschikbaar op de
website van Cofinimmo.
Op 31.12.2025 bedroeg het aantal eigen aandelen 11.398.
Rekening houdend met de transacties die begin februari 2026
plaatsvonden, is dit aantal teruggebracht tot 9.648.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 56
Vastrentende schuld Afgedekte schuld met vlottende rente Niet-afgedekte schuld met vlottende rente
2025
2026
2027
2028
2029
0%
25%
50%
75%
100%
42 %
7 %
44 % 59 %
46 %
51 %
43 % 25 %
25 %
93 %
87 % 84 %
71 %
47 %
53 %
13 %
16 %
29 %
Verslag van de indicatoren van de green
& social portefeuille
Innovatief gebruik van duurzame financiering
Cofinimmo is de eerste Europese vastgoedvennootschap die
green & social obligaties uitgaf. Op 09.12.2016 voerde zij met
succes een private plaatsing van green & social obligaties uit
voor een bedrag van 55 miljoen EUR over een periode van
acht jaar, met een coupon van 2,00 %. In november 2020 en
januari 2022 versterkte Cofinimmo haar balans verder met de
uitgifte van twee publieke duurzame benchmarkobligaties van
500 miljoen EUR op respectievelijk tien en zes jaar, met een
coupon van 0,875 % en 1 %. De obligaties, waarvan de opbrengst
bestemd is voor de (her)financiering van activa die een
positieve bijdrage leveren aan duurzame ontwikkeling
overeenkomstig het duurzame financieringskader van
Cofinimmo van mei 2020 (hierna beschreven), werden
geplaatst bij institutionele investeerders.
Bovendien blijft Cofinimmo haar financiering diversifiëren,
meer bepaald door de inschrijving op ‘sustainability-linked’
kredietlijnen (742 miljoen EUR via acht operaties tussen 2021 en
2025). Deze verschillende ‘sustainability-linked’ kredietlijnen zijn
niet gekoppeld aan specifieke green & social activa van de
vastgoedportefeuille, maar stimuleren Cofinimmo om onder
meer haar doelstelling te bereiken om de energie-intensiteit
van haar portefeuille elk jaar te verminderen (30³-project). De
kredietmarge daalt lichtjes wanneer de jaarlijkse doelstelling
wordt bereikt. Zo niet, stijgt de kredietmarge evenredig.
In totaal beschikt Cofinimmo over ongeveer 2,6 miljard EUR
aan duurzame financieringen, wat ongeveer 74 % van haar
totale financiering vertegenwoordigt.
Verband tussen financiën en
duurzaamheidsstrategie
Met de winstgevendheid kan de efficiëntie van de
vennootschap, evenals de waarde die klanten zien in de
producten en diensten van Cofinimmo gemeten worden. Dit is
een bepalende factor voor de toewijzing van middelen en de
bescherming van investeringen, die essentieel zijn voor de
groei van het bedrijf en de voortzetting van de dienstverlening.
Zonder voldoende winst en een stabiele financiële basis zou
Cofinimmo niet in staat zijn om haar financiële en
maatschappelijke rol volledig te vervullen. Duurzame financiële
instrumenten zijn daarom een middel geworden om te
overleven, eerder dan om te groeien.
Cofinimmo besteedt daarom bijzondere aandacht aan de
samenhang tussen haar financieel beleid en haar
duurzaamheidsdoelstellingen. Binnen deze context heeft zij in
mei 2020 haar duurzaam financieringskader herzien om de
nieuwste trends op het gebied van specifieke financiering voor
duurzame activa, die bijdragen aan haar duurzaamheids-
beleid, te integreren. Vigeo Eiris (intussen Moody’s Investors
Services ‘MIS’) bevestigde in zijn ‘Second Party Opinion’ dat dit
financieringskader in overeenstemming is met de ‘green bond
principles’, ‘social bond principles’ en ‘green loan principles’
van 2018. Binnen dit kader kan Cofinimmo verschillende
duurzame financieringsinstrumenten uitgeven, waaronder
obligaties, converteerbare obligaties, private plaatsingen en
(gesyndiceerde) bankleningen.
Naar aanleiding van de Omnibus-publicatie van de Europese
Commissie en de Europese 'Stop the clock'-richtlijn werd voor
Cofinimmo de toepassing van de richtlijn inzake de publicatie
van informatie omtrent duurzaamheid door de vennoot-
schappen (CSRD) uitgesteld tot aan de publicatie van de
informatie over het boekjaar 2027 die in 2028 zal plaatsvinden
(onder voorbehoud van wijzigingen in de wetgeving ter zake).
Cofinimmo neemt echter al sinds 2010 duurzaamheids-
indicatoren op in haar beheersverslag. De groep steunt de
evolutie naar een gestandaardiseerde rapportering en zal
doorgaan met de controle van de informatie inzake
duurzaamheid door een externe auditor op basis van de
VSME-norm, zoals ze op vrijwillige basis is begonnen.
Selectieprocedure conform het
duurzaamheidsbeleid
Het evaluatie- en selectiekader werd openbaar gemaakt op
de website van Cofinimmo. Het werd ondersteund door
interne en externe waarderingen.
De specifieke activa werden geselecteerd en toegewezen aan
green & social financieringen. De selectie is gebaseerd op
vastgelegde criteria, zoals deze voor fondstoewijzing en
duurzaamheid. De selectieprocedure is enerzijds gebaseerd
op de expertise van de interne Cofinimmo-teams die
verantwoordelijk zijn voor deze activa, en anderzijds op
impactbeoordelingsstudies, BREEAM-voorschriften en andere
technische factoren die extern worden verzameld. Elke stap
van de evaluatie werd gevalideerd door het uitvoerend
comité en is in lijn met een visie van levenscyclusanalyse van
een gebouw (zie eveneens in dit document het
Duurzaamheidsverslag, sectie Levenscyclusbeheer als kern
van de waardeketen). Alle geselecteerde activa waren
operationeel op het ogenblik van de verwerving of werden
opgeleverd tussen de verwervingsdatum en het
herfinancieringstijdstip.
Het aantal activa opgenomen in de duurzame portefeuilles
wordt op de volgende bladzijden per instrument gedetailleerd,
samen met de (gemiddelde) leeftijd van de activa per
instrument en de impactindicatoren verbonden aan het
duurzame financieringskader. Voor alle nieuwe groene activa
verklaart Cofinimmo dat de milieucertificaten in de afgelopen
drie jaar werden behaald of dat deze in het komende jaar
zullen worden behaald.
Toewijzing van de fondsen
De afdeling treasury van Cofinimmo ziet erop toe dat binnen
het jaar volgend op de uitgifte van de green & social
financieringen en gedurende de ganse looptijd ervan, de
opgehaalde fondsen uitsluitend worden toegekend aan activa
die deel uitmaken van de green & social portefeuille. De
verdeling van de uitgegeven fondsen ziet er als volgt uit: in de
categorie green werden de fondsen toegekend aan kantoren
en zorgactiva met een duurzaam milieucertificaat. In de
categorie social werden de fondsen toegekend aan
zorgactiva bestemd voor de huisvesting van kwetsbare of
specifiek zorgbehoevende personen. Zorgactiva kunnen dus
zowel green als social zijn. De toegewezen portefeuille in %
projectkosten omvat 10 % ‘green’ activa, 33 % 'social' activa en
57 % 'green & social’ activa.
Controle
De externe auditeur – momenteel KMPG Bedrijfsrevisoren BV –
voert jaarlijks controle uit op de toewijzing van de fondsen, de
conformiteit van de geselecteerde activa volgens de
toekenningscriteria en de duurzame winstindicatoren tot de
vervaldag van de duurzame financieringen.
Het controleverslag kan worden geraadpleegd in het verslag
van de commissaris (zie bladzijden 311 tot 313). De
gecontroleerde indicatoren in de sectie 'Duurzaamheids-
management' (zie bladzijden 64 tot 65 van dit document)
worden in het groen aangeduid.
Geëngageerde gemeenschap
Cofinimmo maakt deel uit van de ‘SBTi-validated’ Euronext ESG
Bonds gemeenschap die de Europese emittenten van groene
obligaties groepeert die aan verschillende objectieve criteria
voldoen (externe controle, in lijn met de internationale normen,
frequente actualisering van het green & social financierings-
kader enz.). Momenteel is Cofinimmo een van de beurs-
genoteerde emittenten te Brussel die deel uitmaken van deze
geëngageerde Europese gemeenschap.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 57
Componenten van het duurzame financieringskader
Toewijzing van de fondsen Selectie van de activa Beheer van de fondsen Jaarlijks verslag van de indicatoren Externe controle
Criteria en doelstellingen
Twee categorieën van toegelaten activa
De fondsen zijn bestemd voor de (her)financiering van activa die positief bijdragen tot de duurzaamheidsstrategie.
De weerhouden gebouwen in het kader van de green & social financieringen hebben ecologische of sociale doelstellingen.
Green
Social
Investeringen in bestaande/toekomstige groene activa in de Cofinimmo-portefeuille die
beschikken over een duurzaam milieucertificaat (BREEAM New Construction of BREEAM In-Use
met minimum Very Good niveau, LEED-, HQE- of een EPC-certificaat met minimum niveau B).
Investeringen in bestaande/toekomstige activa die de toegang tot essentiële gezondheids-
diensten voor kwetsbare personen mogelijk maken en/of bevorderen en binnen bepaalde
medische specialisaties.
Duurzame voordelen
Selectieprocedures
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 58
Doelstellingen
• Klimaatverandering beperken door energiebesparingen en de eliminatie of vermindering
van de BKG-uitstoot.
• Ecologisch ontwerp en beheer van de activa met behulp van:
- een energie-efficiëntiefiche;
- een verbetering van de uitrustingen en installaties;
- uitbreiding van de BREEAM New Construction en/of BREEAM In-Use-certificaten.
Doelstellingen
• De zorgvastgoedportefeuille renoveren en/of uitbreiden om in te spelen op de huidige en
toekomstige behoeften aan huisvesting en zorg van kwetsbare personen.
• De zorguitbaters aanmoedigen om de energievoetafdruk van de gebouwen te verminderen
door een duurzame architectuur, duurzame materialen en energiezuinigere installaties
(bouw of renovatie van gebouwen) te integreren.
Evaluatie- en selectiekader
• Ecologische criteria;
• Sociale criteria;
• Governance criteria;
• Expertise van de interne teams;
• Externe studies en voorschriften;
• Goedkeuring door het uitvoerend comité;
• Toewijzing van kasmiddelen;
• Controle door de externe auditeur.
In lijn met de strategie
• De ecologische voetafdruk van de portefeuille en van de vennootschap
verkleinen;
• De veiligheid van de bewoners waarborgen;
• Maatschappelijk verantwoorde projecten selecteren.
Beperking van de klimaatverandering: vermindering van de BKG-uitstoot.
Bescherming van de natuurlijke hulpbronnen: water- en energiebesparing, gebruik
van duurzame materialen enz.
Verbetering van de gezondheidsdiensten: groter aanbod aan bedden en
gezondheidsdiensten.
Portefeuille Green Loan 2019
u40 miljoen EUR
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgiftedatum Vervaldatum
Cofinimmo NV 40 13.03.2019 31.01.2027
Energie-intensiteit BKG-intensiteit Waterintensiteit Green-certificering Leeftijd
103 kWh/m²/jaar 16,7 kg CO
2
e/m²/jaar 0,25 m³/m² BREEAM New
Construction
Excellent
7 jaar
Belliard 40 - Brussel CBD (BE)
Cofinimmo verwierf dit kantoorgebouw, gelegen langs een van de drukste verkeersaders van
Brussel, in 2001. Zij heeft het in 2016 herontwikkeld tot een passief gebouw van ongeveer 20.000 m²,
wat haar ‘levenscyclus’-methode illustreert. Dankzij de gebruikte materialen en de technische
uitrustingen heeft dit gebouw van hoge milieukwaliteit een BREEAM New Construction Excellent-
certificaat verkregen.
Sinds het ontwerp is het door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest erkend als een ‘voorbeeldgebouw’.
Dit emblematische gebouw heeft voor een architectonische vernieuwing gezorgd dankzij zijn
bijzondere structuur, bestaande uit één blok op twee andere, en de aanwezigheid van een
transparant atrium van vijf verdiepingen, waardoor voorbijgangers vanaf de esplanade die langs
het gebouw loopt, zicht hebben op een binnentuin aan de achterkant van het gebouw.
100 %
Herfinanciering van een deel van alle kosten van één
gebouw
100 %
Kantoren
Beperking van de klimaatverandering
Energie-intensiteit -26 % lager dan de gemiddelde energie-
intensiteit van de volledige portefeuille in kWh/m²/jaar.
BKG-intensiteit -34 % lager dan de gemiddelde BKG-intensiteit
van de volledige portefeuille in kg CO
2
e/m²/jaar.
Green-
categorie
100 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 59
Portefeuille
Sustainable Bonds 2020
u500 miljoen EUR
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifteprijs Coupon Uitgiftedatum Vervaldatum
Cofinimmo NV 500 99,222 % 0,875 % 02.12.2020 02.12.2030
Gemiddelde energie-
intensiteit
Gemiddelde BKG-
intensiteit
Gemiddelde
waterintensiteit
Green-certificering
(% gebouwen)
Gemiddelde
leeftijd
125 kWh/m²/jaar 24,2 kg CO
2
e/m²/
jaar
0,50 m³/m²
67 % A/28 % B/3 % BREEAM New
Construction Outstanding/10 %
BREEAM New Construction
Excellent/1 % BREEAM New
Construction Very Good/13 %
BREEAM In-Use Excellent/1 %
BREEAM In-Use Very Good
9 jaar
Aallonmurtajankantu 3 - Kuopio (FI)
Cofinimmo ondertekende een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van dit woonzorg-
centrum in december 2021. De instelling, waarvan de oplevering plaatsvond in het 1e kwartaal van
2023, is bestemd voor licht tot matig zorgbehoevende bewoners. Zij bestaat uit twee aparte
vleugels, heeft een totale oppervlakte van ongeveer 4.200 m² en biedt 75 kamers, verdeeld over vier
verdiepingen. De site ligt in Maljalahti, een nieuwe woonwijk in het uitzonderlijk kader van de oevers
van het Kallavesimeer, op ongeveer 1 km van het stadscentrum van Kuopio en het centraal station.
Dankzij de combinatie van houten en aluminium ramen met zonwering, thermische isolatie van de
buitenmuren en stadsverwarming vermindert de energie-intensiteit van het gebouw dat een
energie-prestatie van niveau A behaalde.
100 %
Herfinanciering van alle of een deel van de kosten
van 39 activa
61 %
Zorgvastgoed
39 %
Kantoren
Verbetering van de gezondheidsdiensten
1.993 van de 30.500 bedden in de categorieën
woonzorgcentra (1.374 bedden), revalidatieklinieken (420
bedden), psychiatrische klinieken en klinieken voor acute zorg
(61 bedden), gespecialiseerde instellingen en assistentiewoon-
eenheden (138 bedden) in zes landen (België, Finland, Frankrijk,
Duitsland, Spanje en Nederland).
Beperking van de klimaatverandering
Energie-intensiteit -10 % lager dan de gemiddelde energie-
intensiteit van de portefeuille in kWh/m²/jaar.
BKG-intensiteit -5 % lager dan de gemiddelde BKG-intensiteit
van de portefeuille in kg CO
2
e/m²/jaar.
Green-
categorie
100 %
Social-
categorie
61%
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 60
Portefeuille
Sustainable Bonds 2022
u500 miljoen EUR
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifteprijs Coupon Uitgiftedatum Vervaldatum
Cofinimmo NV 500 99,826 % 1 % 24.01.2022 24.01.2028
Gemiddelde energie-
intensiteit
Gemiddelde BKG-
intensiteit
Gemiddelde
waterintensiteit
Green-certificering Gemiddelde
leeftijd
119 kWh/m²/jaar 23,6 kg CO
2
e/m²/
jaar
0,79 m³/m²
52 % A/38 % B/3 % BREEAM New
Construction Excellent/2 % BREEAM New
Construction Very Good/10 % BREEAM In-
Use Excellent/11 % BREEAM In-Use Very
Good
10 jaar
Claveles - Maracena (ES)
Cofinimmo ondertekende een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van dit woonzorgcentrum in
november 2022. Het project werd opgeleverd in het 2e kwartaal van 2025. Dit project is het eerste dat in de
provincie Granada werd voltooid. Het woonzorgcentrum telt 180 bedden verdeeld over een totale oppervlakte
van ongeveer 9.100 m². Het combineert toegankelijkheid en duurzaamheid, met name dankzij de nabijheid van het
openbaar vervoer, groenvoorzieningen en een fietsenstalling. Het gebouw is eveneens uitgerust met
fotovoltaïsche en zonnepanelen en intelligente tellers. Hierdoor behaalde het een energielabel A en streeft het
een BREEAM New Construction Excellent-certificaat na.
100 %
Herfinanciering van alle of een deel van de kosten
van 63 activa
100 %
Zorgvastgoed
Verbetering van de gezondheidsdiensten
5.565 van de 30.500 bedden in de categorieën woonzorg-
centra (5.113 bedden), revalidatieklinieken (298 bedden),
psychiatrische klinieken en klinieken voor acute zorg
(61 bedden), gespecialiseerde instellingen en assistentie-
wooneenheden (93 bedden) in de negen landen waar de
groep actief is.
Beperking van de klimaatverandering
Energie-intensiteit -14 % lager dan de gemiddelde energie-
intensiteit van de portefeuille in kWh/m²/jaar.
BKG-intensiteit -8 % lager dan de gemiddelde BKG-intensiteit
van de portefeuille in kg CO
2
e/m²/jaar.
Green-
categorie
100 %
Social-
categorie
100 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 61
Portefeuille Social Loan 2024
u50 miljoen EUR
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgiftedatum Vervaldatum
Cofinimmo NV 50 08.01.2024 08.01.2030
Gemiddelde energie-
intensiteit
Gemiddelde
BKG-intensiteit
Gemiddelde
waterintensiteit
Green-certificering
(% van de gebouwen)
Gemiddelde
leeftijd
155 kWh/m²/jaar 31,2 kg CO
2
e/m²/jaar 0,57 m³/m² 50 % A/50 % B/25 %
BREEAM In-Use Excellent
7 jaar
Clos de la Rivelaine - Montignies-sur-Sambre (BE)
Cofinimmo verwierf dit woonzorgcentrum in december 2021. Het gebouw ligt op een boogscheut van het centrum
van Charleroi en is omgeven door woonwijken, groenzones en buurtwinkels. Het speelt in op de groeiende nood
aan moderne en kwaliteitsvolle opvangplaatsen voor de plaatselijke senioren. Het gebouw telt een totale
oppervlakte van ongeveer 5.500 m². Het biedt 93 bedden aan minder zelfstandige ouderen en zes assistentie-
wooneenheden verdeeld over een gelijkvloers en drie verdiepingen. Het werd in 2021 gebouwd en voldoet aan alle
huidige eisen inzake energienormen. Er werd gebruik gemaakt van moderne en duurzame materialen en de
recentste technische innovaties (ledverlichting, regenwateropvang, ventilatiesysteem D in de gemeenschappelijke
ruimtes). Het gebouw geniet eveneens een zeer goede multimodale verbinding (treinstation op 2 km,
wegennetwerk rondom de stad).
100 %
Herfinanciering van alle of een deel
van de kosten van 8 gebouwen
100 %
Zorgvastgoed
Verbetering van de gezondheidsdiensten
916 van de 30.500 bedden in de categorieën woonzorgcentra
(877 bedden) en gespecialiseerde instellingen en assistentie-
wooneenheden (39 bedden) in vijf landen (België, Finland,
Duitsland, Spanje en Nederland).
Green-
categorie
100 %
Social-
categorie
100 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 62
Portefeuille Sustainable
Treasury Notes 2021
u1.250 miljoen EUR
Emittent Maximumbedrag van het
programma
(x 1.000.000 EUR)
Actualiseringsdatum van
het programma
Vervaldatum
Cofinimmo NV 1.250 07.12.2021 Onbepaald
Gemiddelde
energie-intensiteit
Gemiddelde BKG-
intensiteit
Gemiddelde
waterintensiteit
Green-certificering
(% gebouwen)
Gemiddelde
leeftijd
131 kWh/m²/jaar 25,1 kg CO
2
e/m²/
jaar
0,99 m³/m² 24 % A/16 % B/2 % BREEAM New
Construction Excellent/5 % BREEAM
In-Use Excellent/6 % BREEAM In-
Use Very Good
14 jaar
Raadhuisstraat 16 - Hoogerheide (NL)
Cofinimmo ondertekende een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van dit woonzorgcentrum in april
2022. De site ligt in de buurt van handelszaken, groenzones en woonwijken en is gemakkelijk bereikbaar met het
openbaar vervoer (bushalte op 100 m), de fiets of de wagen. Er is eveneens voldoende parkeerruimte (een
ondergrondse parking voor 97 plaatsen voor wagen en een fietsenstalling voor 35 fietsen, en is voorzien van
laadpalen voor elektrische fietsen). Dit nieuwe woonzorgcentrum van ongeveer 7.400 m² met 138 bedden
compenseert gedeeltelijk het tekort aan opvangcapaciteit in de regio. Het beschikt eveneens over
dagopvanginfrastructuur. Er werd gebruik gemaakt van moderne en duurzame materialen met een lange
levenscyclus en van de recentste technieken (geothermie, grote waterreserve, zonnepanelen). Deze site behaalde
een energielabel van niveau A+++.
100 %
Herfinanciering van alle of een deel van de kosten
van 107 activa
100 %
Zorgvastgoed
Verbetering van de gezondheidsdiensten
10.317 van de 30.500 bedden in de categorieën
woonzorgcentra (9.452 bedden), revalidatieklinieken (293
bedden), psychiatrische klinieken en klinieken voor acute zorg
(318 bedden), gespecialiseerde instellingen en assistentie-
wooneenheden (254 bedden) in acht landen (België, Finland,
Frankrijk, Duitsland, Ierland, Italië, Spanje en Nederland).
Beperking van de klimaatverandering
Energie-intensiteit -6 % lager dan de gemiddelde energie-
intensiteit van de portefeuille in kWh/m²/jaar.
BKG-intensiteit -2 % lager dan de gemiddelde BKG-intensiteit
van de portefeuille in kg CO
2
e/m²/jaar.
Green-
categorie
39 %
Social-
categorie
100 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 63
Naast de ActiveScore Gold-certificering kreeg The Gradient, het
hoofdkantoor van Cofinimmo, ook de ModeScore Gold-
certificering toegekend. Dit is een primeur in België ! Deze
onderscheiding weerspiegelt het engagement van Cofinimmo
voor innovatie, duurzame ontwikkeling en welzijn van de
gebruikers. De groep biedt performante en verantwoorde
werkruimtes door de strengste milieunormen te respecteren.
Duurzaamheidsmanagement
Environmental
ZORGVASTGOED KANTOREN TOTAAL
Milieubeleid
Renovatiedoelstelling voor de portefeuille op vijf jaar 6,4 % 9,7 % 6,8 % in de zorgvastgoed- en
kantorensector
Energie-efficiëntie van de gebouwen
Jaarlijkse energie-intensiteit (genormaliseerd tot oppervlakte) 140 kWh/m²/jaar 130 kWh/m²/jaar 139 kWh/m²/jaar
Jaarlijkse BKG-uitstoot, locatie-gebonden (genormaliseerd tot oppervlakte) 26,2 kg CO
2
e/m²/jaar 22,0 kg CO
2
e/m²/jaar 25,5 kg CO
2
e/m²/jaar
Zonne-energieproductie per jaar 6.331 MWh 267 MWh 7.204 MWh
Samenwerking met de huurders teneinde de ecologische impact van de gebouwen te verminderen
Gebouwen uitgerust met op afstand uitleesbare meters (in % van de oppervlakte) 86 % 85 % 76 %
Aantal duurzame samenwerkingsakkoorden (in % van de oppervlakte) 92 % 92 % 83 %
Aantal controlebezoeken tijdens dewelke milieu-aspecten met de gebruiker werden
besproken (in % van de oppervlakte)
100 % 100 % 100 % in de zorgvastgoed- en
kantorensector
Integratie van ecologische factoren in de logistieke keten
Aantal projecten met levenscyclusanalyse In 2025 werd de levenscyclusanalyse uitgevoerd op 83 % van de opgeleverde projecten (in totaal 5 op 6 projecten). De
gemiddelde waarde van de opgenomen koolstof is 490 kg CO
2
e/m².
Aantal leverancierscontracten met ecologische clausules inzake belangrijke
projectontwikkelingen en renovaties
De gedragscode voor leveranciers verwijst volledig naar het milieubeleid. Onder leveranciers vallen alle leveranciers, verkopers en
dienstverleners, evenals hoofdaannemers, adviseurs, vertegenwoordigers en anderen. De verplichtingen hebben betrekking op de
naleving van regelgeving, klimaatverandering, vervuiling, waterverbruik en circulariteit.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 64
Social
ZORGVASTGOED KANTOREN TOTAAL
Verantwoordelijke klantenrelaties
Aantal aanvragen n.v.t. In 2025, heeft de service desk 4.880 aanvragen
verwerkt.
n.v.t.
Vordering van asbestdetectie- en verwijdering 67 % van de portefeuille bevat geen
sporen van asbest.
58 % van de portefeuille bevat geen sporen van
asbest.
68 % van de portefeuille bevat geen sporen
van asbest
Aantal controlebezoeken tijdens dewelke de sociale aspecten met de gebruiker
werden besproken (in % van de oppervlakte)
100 % 100 % 100 % in de zorgvastgoed- en kantoren-
sector
Integratie van sociale factoren in de logistieke keten
Aantal controversen aangaande sociale aspecten in de logistieke keten
Er werden geen controversen in verband met sociale aspecten in de logistieke keten vastgesteld.
Bevordering van de sociale en economische ontwikkeling
Aantal gebouwen met voorzieningen op wandelafstand (Walk Score
®
> 49) 68 % 77 % 69 % in de zorgvastgoed- en kantorensector
Toegankelijkheid van de gebouwen
Aantal controles met betrekking tot de toegankelijkheid voor personen met een
beperkte mobiliteit
67 % van de projecten. n.v.t. 67 % van de projecten in de zorgvastgoed-
en kantorensector
Gebouwen met aansluitingen binnen 10 minuten stappen (minder dan 800 meter)
van ten minste één openbare vervoersdienst (bus, metro, RER, trein)
89 % 100 % 90 % in de zorgvastgoed- en kantorensector
Governance
Preventie van corruptie en witwaspraktijken
Aantal externe audits en controversen In 2025, voerde KPMG twee externe audits op de rekeningen uit. Tijdens de financiële audit werd één IT-audit van de belangrijkste
systemen uitgevoerd.
Interne audit en controle
Aantal interne audits en resultaten In 2025, voerde de interne auditeur meerdere missies uit, waaronder één met betrekking tot het property management van de
vastgoedactiva en één met betrekking tot het beheer van het jaarlijks budget.
Bovendien stonden op 31.12.2025 nog 18 aanbevelingen uit interne en externe audits van 2025 en de voorgaande jaren open. In 2025
werden 32 aanbevelingen afgesloten.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 65
Commentaar over de
geconsolideerde jaarrekening
Verkorte geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema
Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten* 347.574 350.924
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren (non-
cash)
617 559
Niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde
gebouwen*
-5.373 -4.994
Niet-gerecupereerde belastingen op gebouwen in renovatie* -31 -935
Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor
huurschade*
1.555 -247
Vastgoedresultaat 344.343 345.307
Technische kosten -5.060 -6.633
Commerciële kosten -4.339 -4.060
Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen -2.390 -3.054
Operationeel vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten* 332.554 331.559
Algemene kosten van de vennootschap -44.976 -44.736
Operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille) 287.579 286.823
Financiële inkomsten 13.460 12.661
Netto-interestkosten -37.580 -39.532
Andere financiële kosten -1.365 -1.214
Aandeel in het nettoresultaat van de kernactiviteiten van
geassocieerde vennootschappen en joint ventures
103 -740
Belastingen -9.175 -7.122
Nettoresultaat van de kernactiviteiten* 253.023 250.876
Minderheidsbelangen m.b.t. het nettoresultaat van de
kernactiviteiten
7.393 7.036
Nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep* 245.630 243.840
(x 1.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024
Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten -9.628 -28.345
Herstructureringskosten van de financiële instrumenten* 0 0
Aandeel in het resultaat op financiële instrumenten van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
0 0
Resultaat op financiële instrumenten* -9.628 -28.345
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op financiële instrumenten 0 0
Resultaat op financiële instrumenten – aandeel groep* -9.628 -28.345
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële
activa
3.658 -15.582
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 1.870 -123.290
Aandeel in het resultaat op de portefeuille van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
-12.011 -2.998
Ander resultaat op de portefeuille -18.388 -7.514
Resultaat op de portefeuille* -24.872 -149.384
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op de portefeuille -2.333 2.222
Resultaat op de portefeuille – aandeel groep* -22.539 -151.606
Nettoresultaat 218.523 73.147
Minderheidsbelangen 5.060 9.258
Nettoresultaat - aandeel groep 213.463 63.889
(x 1.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024
Aantal aandelen
31.12.2025 31.12.2024
Aantal uitgegeven aandelen 38.096.217 38.096.217
Aantal aandelen in omloop (eigen aandelen niet inbegrepen) 38.084.819 38.077.919
Totaal aantal aandelen in rekening gebracht bij de berekening van het
resultaat per aandeel*
38.080.889 37.523.642
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 66
Toelichting bij de verkorte geconsolideerde resultatenrekening –
analytisch schema
De huurgelden (brutohuurinkomsten) bedragen 355 miljoen EUR, vergeleken met 358 miljoen EUR
op 31.12.2024 is dit een daling met 1,1 % met name als gevolg van de variaties in de perimeter. Bij
ongewijzigde samenstelling* zijn de brutohuurinkomsten gestegen met ongeveer 3 % (+2,9 %)
tussen 31.12.2024 en 31.12.2025. De huurinkomsten (na huurkortingen, huurvoordelen en vergoedingen
voor contractbreuk – zie het detail van de berekening van de alternatieve prestatiemaatstaven)
bedragen 354 miljoen EUR. Vergeleken met 351 miljoen EUR op 31.12.2024 is dit een stijging met 0,7 %.
Na het in rekening brengen van de waardeverminderingen op vorderingen, bedragen de
huurinkomsten, min de aan de verhuur verbonden kosten* 348 miljoen EUR. Vergeleken met
351 miljoen EUR op 31.12.2024 is dit een daling met 1,0 % en in lijn met de in februari jl. aangekondigde
prognoses
1
(de waardeverminderingen op vorderingen en de vergoedingen voor contractbreuk
zijn twee niet-voorziene elementen van ongeveer 6 miljoen EUR die elkaar compenseren).
In 2025 genereert enkel nog het gebouw Kolonel Bourg 124 terugnemingen van overgedragen en
verdisconteerde huren (voor een jaarlijks bedrag van circa 0,6 miljoen EUR, lineair gespreid over het
boekjaar) die in lijn zijn met de prognoses.
Het vastgoedresultaat bedraagt 344 miljoen EUR (tegenover 345 miljoen EUR op 31.12.2024). Dit is
een daling met 1 miljoen EUR die voornamelijk voortvloeit uit de variatie in de huurinkomsten en het
effect van de desinvesteringen en opleveringen van afgewerkte projectontwikkelingen en die in lijn
is met de prognoses.
De directe operationele kosten bedragen 12 miljoen EUR (een daling met 2 miljoen EUR ten opzichte
van deze op 31.12.2024). Dit is in lijn met de prognoses. De algemene kosten (exclusief de eenmalige
effecten van de voorgenomen combinatie met Aedifica) zijn stabiel en bedragen 45 miljoen EUR,
wat in lijn is met de prognoses.
Het operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille en exclusief de hogervermelde
eenmalige effecten) bedraagt daardoor 288 miljoen EUR (tegenover 287 miljoen EUR een jaar
eerder) en is in lijn met de prognoses. De operationele marge* bedraagt 83,5 % (in lijn met de
prognoses en hoger dan het op 31.12.2024 bereikte niveau van 83,1 %).
De financiële inkomsten zijn stabiel en bedragen 13 miljoen EUR
2
(hoger dan de prognoses). Zij
omvatten met name vergoedingen van financiële leasing, de tussentijdse interesten op lopende
projectontwikkelingen en de ontvangen interesten van de geassocieerde vennootschappen. De
netto-interestkosten (38 miljoen EUR) verminderen onder invloed van de evolutie van het
gemiddelde volume van de schuld en zijn lager dan de prognoses. De gemiddelde rentevoet* blijft
daarentegen zeer laag op 1,5 % (1,4 % op 31.12.2024) dankzij de bestaande renteafdekkingen en is
conform de prognoses.
De belastingen bedragen 9 miljoen EUR ten opzichte van 7 miljoen EUR op 31.12.2024. Ze zijn lager
dan de prognoses.
De dynamiek van de groep op het vlak van investeringen, desinvesteringen en financiering,
gekoppeld aan het doeltreffend beheer van de bestaande portefeuille, zorgde voor een
nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep* (equivalent aan EPRA Earnings*) van
246 miljoen EUR op 31.12.2025 (exclusief de eenmalige effecten van de voorgenomen combinatie
met Aedifica en van de overdracht van een vordering van financiële leasing die elkaar gedeeltelijk
compenseren en die een nettolast van 1,4 miljoen EUR vertegenwoordigen). Dit is hoger dan de
prognoses (in vergelijking met de gerealiseerde 244 miljoen EUR op 31.12.2024, hetzij een stijging met
0,7 %), met name dankzij de combinatie van het positieve effect van de indexering van de
contracten en de evolutie van de lasten. Het nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel
groep – per aandeel* (equivalent aan EPRA EPS*) bedraagt 6,45 EUR (hoger dan de prognoses en te
vergelijken met 6,50 EUR op 31.12.2024) en houdt rekening met de uitgiftes van aandelen in 2024. Het
gemiddeld aantal aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode steeg aldus
van 37.523.642 naar 38.080.889. Het effect van de desinvesteringen en de kapitaalverhogingen op
deze maatstaf is respectievelijk -0,29 EUR en -0,10 EUR per aandeel, hetzij in totaal -0,39 EUR per
aandeel voor het boekjaar.
In het resultaat op financiële instrumenten*, bedraagt de rubriek ‘Variatie in de reële waarde van
de financiële instrumenten’ -10 miljoen EUR op 31.12.2025, tegenover -28 miljoen EUR op 31.12.2024.
Deze variatie kan verklaard worden door de evolutie van de reële waarde van de financiële
afdekkingsinstrumenten die niet-gerealiseerde resultaten (‘non-cash items’) genereert die
rechtstreeks opgenomen worden in de resultatenrekening, aangezien Cofinimmo de
‘afdekkingsboekhouding’ volgens IFRS 9 niet toepast. De curve van de verwachte rentevoeten
tussen 31.12.2024 en 31.12.2025 toont een daling van de verwachte rentevoeten op korte termijn aan,
die in de resultatenrekening 2025 resulteert in een negatieve herwaardering van de in het verleden
aangegane financiële instrumenten, terwijl de evolutie tussen 31.12.2023 en 31.12.2024 een daling van
de verwachte rentevoeten op korte en middellange termijn aantoonde die in de
resultatenrekening 2024 resulteerde in een grotere negatievere herwaardering van deze
instrumenten.
Binnen het resultaat op de portefeuille*, bedraagt het resultaat op de verkoop van
vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa (de gerealiseerde meerwaarde bij de
overdracht van een vordering van financiële leasing in het 3e kwartaal inbegrepen) +4 miljoen EUR
op 31.12.2025 (tegenover -16 miljoen EUR op 31.12.2024 – dit resultaat wordt berekend op basis van de
boekwaarde op 31.12.2024 van de tijdens de periode afgestoten activa en de verkregen nettoprijs,
d.w.z. na verrekening van eventuele makelaarscommissies, notariskosten en andere bijhorende
kosten). De rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ is positief op 31.12.2025
(+2 miljoen EUR tegenover -123 miljoen EUR op 31.12.2024). Zonder het initieel effect van de variatie in
de perimeter, was de variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen voor het 1e kwartaal
van 2025 positief (wat het einde betekende van negen opeenvolgende kwartalen van
waardeverlaging die al bij al beperkt was: 0,5 % in het 4e kwartaal van 2022, 1,7 % in 2023 en 1,9 % in
2024) en bleef stabiel voor het 2e, 3e en 4e kwartaal.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 67
1
Dit wil zeggen, in overeenstemming met de kwartaalprognoses afgeleid van de jaarprognoses in het universeel registratiedocument 2024, gepubliceerd op 11.04.2025.
2
Exclusief de gerealiseerde meerwaarde bij de overdracht van een vordering van financiële leasing, goed voor ruim 3 miljoen EUR die op de lijn 'XX. Financiële inkomsten' in het officieel schema bepaald door het koninklijk besluit van 13.07.2014 staat (zie
bladzijde 72).
Deze variatie bedraagt +0,1 % voor het boekjaar 2025 en resulteert hoofdzakelijk uit:
• een variatie van +0,1 % in het zorgvastgoed (de negatieve variatie in het zorgvastgoed in
Frankrijk is voornamelijk te wijten aan de verhoging van de registratierechten als gevolg van de
begrotingswet die vanaf 01.04.2025 door bepaalde lokale overheden wordt toegepast, en aan
neerwaarts bijgestelde inflatieprognoses, terwijl de positieve variatie in Nederland voortkomt uit
het gecombineerde effect van indexeringen en de stijging van de geschatte huurwaarde als
gevolg van de toename van de overheidsfinanciering voor zorguitbaters);
• gecombineerd met een variatie van -0,8 % in de kantorensector, die nog slechts 15 % van de
geconsolideerde portefeuille vertegenwoordigt (de negatieve variatie in de kantorensector is
voornamelijk te wijten aan een datumeffect - ongeveer 6 miljoen EUR - als gevolg van de
nadering van de vervaldatum van de huurovereenkomsten voor de activa die uitsluitend
worden gewaardeerd op basis van een grondincidentiewaarde, vermeerderd met de
resterende huurgelden);
• en gedeeltelijk gecompenseerd door een variatie van +1,8 % in het vastgoed van
distributienetten.
De rubriek ‘Aandeel in het resultaat op de portefeuille van geassocieerde vennootschappen en
joint ventures’ (-12 miljoen EUR op 31.12.2025, tegenover -3 miljoen EUR op 31.12.2024) omvat het effect
van de op bladzijde 77 vermelde transacties in Duitsland voor een nettobedrag van circa
-8 miljoen EUR.
De rubriek ‘Ander resultaat op de portefeuille’, bedraagt -18 miljoen EUR op 31.12.2025 (tegenover
-8 miljoen EUR op 31.12.2024), en omvat met name het effect van de toevoegingen aan de
consolidatiekring (namelijk het verschil tussen de betaalde prijs, vermeerderd met bijkomende
kosten, en het aandeel in het nettoactief van de verworven vennootschappen) en de variaties in
de uitgestelde belastingen
1
. Bovendien worden hier de eenmalige effecten (ongeveer
5 miljoen EUR) van de voorgenomen combinatie met Aedifica voorgesteld.
Het nettoresultaat – aandeel groep (inclusief de hogervermelde eenmalige effecten die een
nettolast van 1,4 miljoen EUR vertegenwoordigen) bedraagt 213 miljoen EUR (hetzij 5,61 EUR per
aandeel) op 31.12.2025, tegenover 64 miljoen EUR (hetzij 1,70 EUR per aandeel) op 31.12.2024. Deze
stijging (+150 miljoen EUR) is het gevolg van de stijging van het nettoresultaat van de
kernactiviteiten – aandeel groep* (+2 miljoen EUR) gekoppeld aan de netto-effecten van de
variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten en vastgoedbeleggingen – non-cash
elementen – tussen 31.12.2024 en 31.12.2025.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 68
1
Uitgestelde belastingen op de latente meerwaarden van de gebouwen in het bezit van bepaalde dochtervennootschappen.
u Woonzorgcentrum - El Cañaveral (ES) - © Georges De Kinder
Verkorte geconsolideerde balans
(x 1.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024
ACTIVA
I. Vaste activa 6.329.041 6.303.882
A. Goodwill 0 0
B. Immateriële vaste activa 1.490 1.814
C. Vastgoedbeleggingen 6.085.055 5.993.928
D. Andere materiële vaste activa 2.832 2.936
E. Financiële vaste activa 57.874 110.284
F. Vorderingen van financiële leasing 151.324 156.944
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa 3.770 3.732
H. Uitgestelde belastingen 8.525 9.664
I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint
ventures
18.169 24.579
II. Vlottende activa 108.865 136.165
A. Activa bestemd voor verkoop 0 6.400
B. Financiële vlottende activa 1.077 2.066
C. Vorderingen van financiële leasing 4.472 4.542
D. Handelsvorderingen 28.418 38.904
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 32.669 40.824
F. Kas en kasequivalenten 23.777 25.802
G. Overlopende rekeningen 18.452 17.628
TOTAAL ACTIVA 6.437.906 6.440.048
Toelichting bij de verkorte geconsolideerde balans
De reële waarde van de geconsolideerde vastgoedportefeuille
1
, zoals bepaald door de onafhanke-
lijke waarderingsdeskundigen bij toepassing van IAS 40 en opgenomen in de geconsolideerde
balans, bedraagt 6.085 miljoen EUR op 31.12.2025, in vergelijking met 6.000 miljoen EUR op 31.12.2024.
De investeringswaarde wordt verkregen door deze te vermeerderen met de reële waarde van de
overdrachtsrechten. Op 31.12.2025, bedroeg ze 6.403 miljoen EUR, in vergelijking met 6.314 miljoen EUR
op 31.12.2024.
De op 18.02.2026 effectief geïnde verhouding van de verschuldigde huurgelden met betrekking tot
het 4e kwartaal is gelijkaardig aan de op 18.02.2025 geïnde verhouding.
De rubriek ‘Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures’ heeft betrekking
op de participatie van 51 % van Cofinimmo in de joint ventures BPG CONGRES NV en BPG HOTEL NV
en op de participaties in de geassocieerde vennootschappen (Aldea Group NV voor 26,3 % en de
participatie in de twee vennootschappen die milieuvriendelijke zorgcampussen ontwikkelen in de
Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen). De rubriek ‘Minderheidsbelangen’ is afkomstig van zeven
dochtervennootschappen.
(x 1.000 EUR) 31.12.2025 31.12.2024
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Eigen vermogen 3.590.100 3.614.437
I. Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap
3.511.286 3.534.991
A. Kapitaal
2.041.523
2.041.523
B. Uitgiftepremies
849.053
849.053
C. Reserves
407.246
580.526
D. Nettoresultaat van het boekjaar
213.463
63.889
II. Minderheidsbelangen 78.815 79.446
Verplichtingen 2.847.805 2.825.611
I. Langlopende verplichtingen 1.697.879 1.854.596
A. Voorzieningen
26.943
25.765
B. Langlopende financiële schulden
1.588.536
1.753.269
a. Kredietinstellingen
511.296
590.186
b. Financiële leasing
0
0
c. Overige
1.077.239
1.163.082
C. Andere langlopende financiële verplichtingen
18.003
19.749
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden
0
0
E. Andere langlopende verplichtingen
0
0
F. Uitgestelde belastingverplichtingen
64.397
55.813
a. Exit taks
0
0
b. Overige
64.397
55.813
II. Kortlopende verplichtingen
1.149.927
971.015
A. Voorzieningen 0 0
B. Kortlopende financiële schulden 999.696 834.068
a. Kredietinstellingen 159.712 119.068
b. Financiële leasing 0 0
c. Overige 839.984 715.000
C. Andere kortlopende financiële verplichtingen 0 0
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 126.345 114.273
a. Exit taks 0 0
b. Overige 126.345 114.273
E. Andere kortlopende verplichtingen 0 0
F. Overlopende rekeningen 23.886 22.674
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 6.437.906 6.440.048
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 69
1
De gebouwen voor eigen gebruik, projectontwikkelingen en de activa bestemd voor verkoop inbegrepen.
Intrinsieke waarde van het aandeel
(in EUR) 31.12.2025 31.12.2024
Intrinsieke waarde van het aandeel
Netto-actief per aandeel* (IFRS) 92,20 92,84
Verwaterde intrinsieke waarde van het aandeel
Verwaterd netto-actief per aandeel (IFRS) 92,19 92,81
Toelichting bij de intrinsieke waarde van het aandeel
De IFRS-rekeningen worden voor toewijzing voorgesteld. Het nettoactief per aandeel* van 31.12.2024
omvatte dus het dividend van 2024, voorgesteld voor uitbetaling in 2025. De variatie in het
nettoactief per aandeel tussen 31.12.2024 en 31.12.2025 komt voornamelijk door het effect van het
bovengenoemd nettoresultaat (5,61 EUR per aandeel) en de betaling van het dividend.
De 1.850 eigen aandelen van het stock option plan werden opgenomen in de berekening van het
verwaterd nettoactief per aandeel op 31.12.2025, aangezien ze een verwaterend effect hebben.
De 8.750 eigen aandelen van het stock option plan werden opgenomen in de berekening van het
verwaterd nettoactief per aandeel op 31.12.2024,, aangezien ze een verwaterend effect hebben.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 70
Ñ Eerstelijnszorgcentrum - Dokkum (NL)
Ñ Woonzorgcentrum Noordduin - Koksijde (BE)
Kwartaalresultaten en -balansen
1
Staat van het globaal geconsolideerd resultaat (resultatenrekening)
A. NETTORESULTAAT (x 1.000 EUR) T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025 2025
I. Huurinkomsten 86.652 86.750 87.047 93.410 353.860
II. Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren 154 154 154 154 617
III. Met verhuur verbonden kosten 5 10 -19 -6.282 -6.286
Nettohuurresultaat 86.811 86.914 87.183 87.283 348.191
IV. Recuperatie van vastgoedkosten 130 152 105 875 1.263
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 23.498 4.801 5.729 3.894 37.923
VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de
huurovereenkomst
47 -20 106 160 292
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -26.416 -5.019 -5.893 -5.998 -43.327
VIII. Overige met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 0 0 0 0 0
Vastgoedresultaat 84.071 86.828 87.230 86.213 344.343
IX. Technische kosten -637 -1.006 -2.106 -1.311 -5.060
X. Commerciële kosten -981 -1.111 -885 -1.361 -4.339
XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -1.386 -516 -249 -238 -2.390
XII. Beheerkosten vastgoed -8.715 -7.609 -8.667 -9.796 -34.786
XIII. Andere vastgoedkosten 0 0 0 0 0
Vastgoedkosten -11.719 -10.242 -11.907 -12.707 -46.575
Operationeel vastgoedresultaat 72.353 76.586 75.323 73.506 297.768
XIV. Algemene kosten van de vennootschap -3.735 -3.261 -3.714 -4.198 -14.908
XV. Andere operationele inkomsten en kosten 0 0 0 0 0
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 68.618 73.326 71.608 69.308 282.859
XVI. Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 1.776 -559 21 -910 328
XVII. Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa 0 0 0 0 0
XVIII. Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 5.590 -2.677 -979 -65 1.870
XIX. Ander portefeuilleresultaat -3.774 -2.259 -3.324 -4.311 -13.669
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 71
1
De groep heeft geen kwartaalinformatie vrijgegeven tussen 31.12.2025 en de afsluitingsdatum van dit document. De halfjaar- en jaarresultaten zijn onderworpen aan een controle door de commissaris van KPMG, Bedrijfsrevisoren.
A. NETTORESULTAAT (x 1.000 EUR) T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025 2025
Operationeel resultaat 72.210 67.831 67.326 64.022 271.389
XX. Financiële inkomsten 2.889 4.807 6.301 2.793 16.790
XXI. Netto-interestkosten -8.845 -9.372 -9.552 -9.811 -37.580
XXII. Andere financiële kosten -278 -377 -286 -424 -1.365
XXIII. Variatie in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 2.929 -14.651 -692 2.786 -9.628
Financieel resultaat -3.305 -19.593 -4.228 -4.656 -31.783
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 533 1.133 -1.870 -11.703 -11.908
Resultaat vóór belastingen 69.437 49.371 61.227 47.662 227.698
XXV. Vennootschapsbelasting -3.242 -2.269 -1.553 -2.111 -9.175
XXVI. Exit taks 0 0 0 0 0
Belastingen -3.242 -2.269 -1.553 -2.111 -9.175
NETTORESULTAAT 66.195 47.101 59.675 45.551 218.523
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen 1.931 -877 1.728 2.278 5.060
Aandeelhouders van de moedervennootschap 64.264 47.979 57.947 43.273 213.463
B. STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
I. Nettoresultaat 66.195 47.101 59.675 45.551 218.523
II. Overige elementen van het globaal resultaat -178 -582 -503 81 -1.182
A. Impact op de reële waarde van de geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen
0 0 0 0 0
B. Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten van de kasstromen zoals
bepaald onder IFRS
0 0 0 0 0
C. Variaties in de reële waarde van de financiële activa beschikbaar voor verkoop 0 0 0 0 0
D. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit -178 -582 -503 81 -1.182
E. Actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenregelingen 0 0 0 0 0
F. Belasting op het resultaat met betrekking tot ‘overige elementen van het globaal resultaat’ 0 0 0 0 0
G. Aandeel in de overige elementen van het globaal resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 0 0 0 0
H. Overige elementen van het 'globaal resultaat' na belasting 0 0 0 0 0
GLOBAAL RESULTAAT (I+II) 66.017 46.520 59.172 45.632 217.341
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen 1.931 -877 1.728 2.278 5.060
Aandeelhouders van de moedervennootschap 64.086 47.397 57.444 43.354 212.281
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 72
Staat van de geconsolideerde financiële toestand (balans)
ACTIVA (x 1.000 EUR) T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025
I. Vaste activa 6.304.148 6.269.144 6.278.318 6.329.041
A. Goodwill 0 0 0 0
B. Immateriële vaste activa 1.786 1.756 1.631 1.490
C. Vastgoedbeleggingen 6.010.119 6.015.802 6.024.377 6.085.055
D. Andere materiële vaste activa 2.854 2.507 2.305 2.832
E. Financiële vaste activa 95.565 59.696 66.423 57.874
F. Vorderingen van financiële leasing 156.246 155.971 152.074 151.324
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa 3.731 1.904 1.904 3.770
H. Uitgestelde belastingen 8.730 8.429 8.464 8.525
I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 25.117 23.078 21.140 18.169
II. Vlottende activa 162.122 153.927 144.142 108.865
A. Activa bestemd voor verkoop 12.640 5.400 4.790 0
B. Financiële vlottende activa 10.561 5.803 3.214 1.077
C. Vorderingen van financiële leasing 4.975 4.662 4.429 4.472
D. Handelsvorderingen 39.709 40.580 45.523 28.418
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 34.145 40.220 29.803 32.669
F. Kas en kasequivalenten 29.481 24.711 27.077 23.777
G. Overlopende rekeningen 30.611 32.550 29.306 18.452
TOTAAL ACTIVA 6.466.270 6.423.071 6.422.460 6.437.906
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 73
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (x 1.000 EUR) T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025
Eigen vermogen 3.680.411 3.485.383 3.544.548 3.590.100
I. Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 3.599.035 3.410.292 3.467.736 3.511.286
A. Kapitaal 2.041.523 2.041.523 2.041.523 2.041.523
B. Uitgiftepremies 849.053 849.053 849.053 849.053
C. Reserves 644.195 407.473 406.970 407.246
D. Nettoresultaat van het boekjaar 64.264 112.243 170.190 213.463
II. Minderheidsbelangen 81.376 75.090 76.811 78.815
Verplichtingen 2.785.859 2.937.688 2.877.912 2.847.805
I. Langlopende verplichtingen 1.867.258 1.895.878 1.683.952 1.697.879
A. Voorzieningen 25.756 25.551 26.185 26.943
B. Langlopende financiële schulden 1.765.826 1.791.729 1.576.892 1.588.536
a. Kredietinstellingen 615.440 637.061 428.933 511.296
b. Financiële leasing 0 0 0 0
c. Overige 1.150.386 1.154.668 1.147.959 1.077.239
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 17.719 19.519 19.369 18.003
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden 0 0 0 0
E. Andere langlopende verplichtingen 0 0 0 0
F. Uitgestelde belastingverplichtingen 57.957 59.079 61.506 64.397
a. Exit taks 0 0 0 0
b. Overige 57.957 59.079 61.506 64.397
II. Kortlopende verplichtingen 918.601 1.041.810 1.193.959 1.149.927
A. Voorzieningen 0 0 0 0
B. Kortlopende financiële schulden 761.485 883.789 1.038.512 999.696
a. Kredietinstellingen 31.985 124.789 268.512 159.712
b. Financiële leasing 0 0 0 0
c. Overige 729.500 759.000 770.000 839.984
C. Andere kortlopende financiële verplichtingen 0 0 0 0
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 132.409 134.134 131.726 126.345
a. Exit taks 0 0 0 0
b. Overige 132.409 134.134 131.726 126.345
E. Andere kortlopende verplichtingen 0 0 0 0
F. Overlopende rekeningen 24.706 23.887 23.722 23.886
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 6.466.270 6.423.071 6.422.460 6.437.906
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 74
Statutaire resultaatbestemming
De raad van bestuur van de Cofinimmo-groep zal aan de
gewone algemene vergadering van aandeelhouders van
13.05.2026 voorstellen om de jaarrekeningen per 31.12.2025,
goed te keuren, het resultaat te bestemmen zoals vermeld in
de tabel op de volgende bladzijde en een dividend uit te keren
van 5,20 EUR bruto, ofwel 3,64 EUR netto per aandeel.
De data en de modaliteiten van de dividendbetaling staan
vermeld in de 'Agenda van de aandeelhouder' (zie bladzijde
83).
De ingehouden roerende voorheffing bedraagt 30 % (zie ook
de sectie ‘Samenstelling van de portefeuille en vooruitzicht
met betrekking tot de roerende voorheffing’ in het hoofdstuk
‘Vooruitzichten 2026' van dit document).
Op 31.12.2025, bezat de Cofinimmo-groep 11.398 aandelen in
eigen beheer (9.648 op datum van goedkeuring van de
rekeningen, ten gevolge van een omzetting van 1.750 eigen
aandelen in het 1e kwartaal van 2026). Voor het boekjaar 2025,
stelt de raad van bestuur voor om het recht op dividend van
deze eigen aandelen te annuleren.
De kapitaalvergoeding is gebaseerd op het aantal aandelen
in omloop op datum van goedkeuring van de rekeningen van
2025 (31.12.2025). Elke verkoop van aandelen in het bezit van de
groep of elke uitgifte van nieuwe aandelen, kan de
kapitaalvergoeding wijzigen.
Na de voorgestelde vergoeding van het kapitaal van
198 miljoen EUR voor het boekjaar 2025, zullen de reserves en
het statutair resultaat van Cofinimmo NV in totaal
193 miljoen EUR bedragen, terwijl het nog beschikbare bedrag
zoals bepaald door de regel van artikel 7:212 van het WVV
(voorheen artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen)
763 miljoen EUR zal bedragen (zie ook hoofdstuk ‘Verkorte
statutaire jaarrekening’ van dit document).
In 2025, bedraagt het nettoresultaat van de kernactiviteiten -
aandeel groep* 246 miljoen EUR en het geconsolideerde
nettoresultaat - aandeel groep 213 miljoen EUR. De pay-out
ratio* bedraagt 80,6 %, tegenover 95,4 % in 2024.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 75
5,20 EUR
Brutodividend per aandeel voorgesteld voor het boekjaar 2025
81 %
Pay-out ratio* voorgesteld voor het boekjaar 2025
Ñ Woonzorgcentrum De Gerstjens - Aalst (BE)
Verwerkingen en afhoudingen
(x 1.000 EUR) 2025 2024
A. NETTORESULTAAT 211.928 66.795
B. TOEWIJZING/ONTTREKKING AAN RESERVES (-/+) -13.506 169.654
1. Toewijzing/onttrekking aan de reserve van het saldo
(positief of negatief) van de variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen (-/+)
-4.836 130.278
Boekjaar -4.836 130.278
Vorige boekjaren 0 0
Vastgoedontwikkeling 0 0
2. Toewijzing/onttrekking aan de reserve van de geschatte
overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+)
0 0
3. Onttrekking aan de reserve van het saldo van de variaties
in de reële waarde van toegestane afdekkingsinstrumenten
waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS
is toegepast (-)
0 0
Boekjaar 0 0
Vorige boekjaren 0 0
4. Toewijzing aan de reserve van het saldo van de variaties
in de reële waarde van toegestane afdekkingsinstrumenten
waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS
is toegepast (+)
0 0
Boekjaar 0 0
Vorige boekjaren 0 0
5. Onttrekking aan de reserve van het saldo van de variaties
in de reële waarde van toegestane afdekkingsinstrumenten
waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS
niet is toegepast (-)
0 0
Boekjaar 0 0
Vorige boekjaren 0 0
(x 1.000 EUR) 2025 2024
6. Toewijzing aan de reserve van het saldo van de variaties
in de reële waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding
zoals bepaald door IFRS niet is toegepast (+)
4.389 19.621
Boekjaar 4.389 19.621
Vorige boekjaren 0 0
7. Toewijzing/onttrekking aan de reserve van het saldo van
de omrekeningsverschillen op monetaire activa en
verplichtingen (-/+)
0 0
8. Toewijzing/onttrekking aan de reserve van de latente
belastingverplichtingen met betrekking tot vastgoed in het
buitenland (-/+)
0 0
9. Toewijzing/onttrekking aan de reserve van ontvangen
dividenden bestemd voor de vergoeding van financiële
schulden (-/+)
0 0
10. Toewijzing/onttrekking aan de andere reserves (-/+) 261 -154
11. Toewijzing/onttrekking aan het overgedragen resultaat
van de vorige boekjaren (-/+)
-13.320 19.909
C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL -177.268 -135.607
Vergoeding van het kapitaal voorzien in artikel 13, §1, 1e lid
van het koninklijk besluit van 13.07.2014
-177.268 -135.607
D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL VOOR HET BOEKJAAR - ANDERE
DAN C.
-21.154 -100.842
Dividenden -20.782 -100.476
Winstdeelnameplan -372 -366
E. OVER TE DRAGEN RESULTAAT 192.969 178.311
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 76
Gebeurtenissen na 31.12.2025
Geen enkele belangrijke gebeurtenis die een aanzienlijk
effect zou kunnen hebben op de resultaten op 31.12.2025
deed zich voor na de datum van afsluiting.
Desinvestering van een woonzorgcentrum in België
Op 28.01.2026 finaliseerde Cofinimmo de desinvestering van het woonzorgcentrum Prince Royal,
gelegen Keyenveldstraat 58 te 1050 Brussel en waarvoor de signing (onder belangrijke
opschortende voorwaarden) plaatsvond in december 2025. De site dateert van 2015, heeft een
totale oppervlakte van circa 6.200 m² en telt 88 bedden. De bedragen die bij deze gelegenheid
werden ontvangen zijn in lijn met de reële waarde die in de laatst gepubliceerde balans vóór het
sluiten van de overeenkomst werd opgenomen. Deze transactie werd uitgevoerd in onderling
overleg met emeis Belgium.
Projecten van milieuvriendelijke zorgcampussen in Duitsland
Eind april 2025 verkocht Cofinimmo haar resterende deelneming van 25 % in de vennootschap die
de milieuvriendelijke campus van Erftstadt in Noordrijn-Westfalen bezit. Hierbij kreeg Cofinimmo de
volledige 27 miljoen EUR, verwerkt in de balans op 31.12.2024 volgens de vermogensmutatiemethode
als deelneming en vorderingen, teruggevorderd, samen met andere bijkomende bedragen. Ter
herinnering (zie paragraaf 1.4.4 van het persbericht van 25.07.2025), in juli 2024 werd de project-
ontwikkeling van een milieuvriendelijke zorgcampus (gelegen in Wuppertal, waarvoor reeds
2 miljoen EUR was vrijgegeven en nog terugvorderbaar was) geannuleerd. Eind april 2025 werd het
reeds vrijgegeven bedrag teruggevorderd en de deelneming in de vennootschap die het gebouw
ontwikkelt (verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode) tot 25 % teruggebracht (tegenover
99,996 % voorheen) alvorens volledig te worden verkocht medio januari 2026. Wat de twee overige
nog in aanbouw zijnde projecten van milieuvriendelijke zorgcampussen betreft:
• Alsdorf: eind december 2025 nam de Cofinimmo-groep de controle over van de vennootschap
(thans geconsolideerd) die dit project uitvoert (voorheen reeds voor 99,996 % in het bezit van
de groep en verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode). Dit project zal naar
verwachting in het boekjaar 2026 opgeleverd worden;
• Bocholt: de deelneming van de Cofinimmo-groep in de vennootschap die dit project uitvoert
(deze vennootschap, voor 99,996 % in het bezit van de groep en verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode, wordt gecontroleerd door de ontwikkelaar) werd begin januari
2026 verkocht.
Deze twee transacties zijn het onderwerp van meningsverschillen met de voormalige partner van
Cofinimmo. De effecten van deze twee transacties worden weergegeven op lijn ‘XXIV. Aandeel in
het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures’ van de geconsolideerde
resultatenrekening.
Afronding van de verwerving van een woonzorg-centrum in
Finland
De groep heeft in januari 2026 de verwerving van 100 % van de aandelen van de vennootschap die
een zorginstelling voor personen met een beperking in Oulu afgerond, zoals was aangekondigd in
het persbericht van 18.12.2025.
Voorlopige oplevering van een woonzorgcentrum in Finland
De projectontwikkeling in Järvenpää, aangekondigd in juli 2025, werd opgeleverd en de huur-
overeenkomst is op 02.02.2026 ingegaan.
Voorgenomen combinatie met Aedifica
De voorgenomen combinatie met Aedifica via een openbaar ruilaanbod is sinds 10.03.2026 van
kracht. Aedifica bezit sindsdien 80 % van het kapitaal van Cofinimmo. Dit project was onderwerp
van de persberichten van 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025,
27.10.2025, 21.01.2026, 29.01.2026, 03.03.2026 en 10.03.2026.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 77
Ñ Zorginstelling voor personen met een beperking - Järvenpää (FI)
Cofinimmo op de beurs
Cofinimmo biedt twee soorten beursgenoteerde
instrumenten aan met elk een verschillend
risico-, liquiditeits- en rendementsprofiel.
Het Cofinimmo-aandeel
Het Cofinimmo-aandeel is sinds 1994 genoteerd op Euronext Brussels (ticker: COFB). Het is
opgenomen in de BEL20- en Bel ESG-indexen (tot 09.03.2026), Euronext Next 150-index, evenals in
de vastgoedindexen EPRA Europe en GPR 250. Op 31.12.2025 bedroeg de beurskapitalisatie van
Cofinimmo 3,0 miljard EUR.
24 %
Gemiddelde discount van het aandeel op de intrinsieke waarde (IFRS) in 2025
3,0 miljard EUR
Beurskapitalisatie op 31.12.2025
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 78
Aandeel COFB BEL20-index FTSE EPRA Nareit Europe Developed-index
31.12.2024
31.03.25
30.06.2025
30.09.2025
31.12.2025
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
Beursprestatie (basis 100 op 31.12.2024)
Vergelijking van de beurskoers met het nettoactief per aandeel* (in EUR)
Beurscontext
Het jaar 2025 werd gekenmerkt door een
bijzonder onstabiel economisch en
financieel klimaat, onder invloed van nieuwe
protectionistische maatregelen van de VS
en een voortzetting van het monetaire
versoepelingsbeleid van de belangrijkste
centrale banken.
De invoering begin april 2025 van nieuwe
Amerikaanse douanerechten met een
minimumtarief van 10 % op het grootste deel
van de invoer in de VS leidde tot een
keerpunt in de wereldhandel, met als doel
het Amerikaanse handelstekort te
verminderen. De meeste handelspartners
van de VS werden hierdoor getroffen; de
eurozone onderhandelde in augustus over
een minimumtarief van 15 % op haar export
naar de Amerikaanse markt.
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF)
heeft (in oktober 2025) zijn wereldwijde
groeiprognoses naar boven bijgesteld tot
3,2 % in 2025 en 3,1 % in 2026, vanwege de
negatieve impact van de invoerheffingen
die minder groot is dan aan het begin van
het jaar 2025 werd verwacht en de invoering
van een begrotingsherstelplan in Europa en
China. Volgens de Europese Centrale Bank
(ECB) wordt de groei van het bruto
binnenlands product (bbp) van de eurozone
(begin 2026) geraamd op 1,4 % in 2025 en
1,2 % in 2026, gedreven door een robuuste
Spaanse economie van 2,9 % in 2025. De
groei in Frankrijk en Duitsland werd
gematigder, met respectievelijk 0,7 % en 0,2 %
in 2025, in afwachting van de effecten van
het door de Duitse regering aangekondigde
herstelplan (herbewapening en
infrastructuur) van
500 miljard EUR.
In 2025 bleef de inflatiedruk aanhouden in
de VS, het Verenigd Koninkrijk en Japan,
waar deze zelfs boven de 3 % lag. In de
eurozone bleef de inflatie rond de
doelstelling van de ECB (2,1 % in november),
maar met grote verschillen: 4,0 % in
Oostenrijk, 0,8 % in Frankrijk.
De ECB heeft in het 1e halfjaar vier
renteverlagingen van 25 basispunten
doorgevoerd om de zwakke economische
activiteit te ondersteunen in een context
van gecontroleerde desinflatie. De
Amerikaanse Federal Reserve (Fed) wachtte
daarentegen tot het 2e jaarhelft om drie
renteverlagingen van 25 basispunten door
te voeren als reactie op de eerste tekenen
van vertraging op de arbeidsmarkt. In 2025
daalde de driemaandelijkse Euribor aan het
einde van het jaar van 2,71 % naar 2,02 %, als
gevolg van het soepelere monetaire beleid
van de ECB. Met een gematigde inflatie en
aanhoudende groei gaat de markt er nu
(begin 2026) van uit dat de ECB het einde
van haar cyclus van renteverlagingen heeft
bereikt. De driemaandelijkse SOFR (dollar)
daalde van 4,31 % naar 3,65 %, na drie
verlagingen van 25 basispunten door de
Fed. Dit bracht de Fed Funds-rente terug
naar 3,50-3,75 %. Voor 2026 verwacht de
markt (begin 2026) nog twee of zelfs drie
extra verlagingen.
In 2025 bereikten de aandelenmarkten in
een onzekere omgeving recordhoogtes, met
een S&P 500 die bijna 7.000 punten noteerde.
Ze sloten hoger af, gesteund door solide
winsten en vooral de tech/AI-sector,
ondanks een aanzienlijke daling in april bij
de aankondiging van invoerheffingen. De
waardestijging moet worden genuanceerd
in functie van de evolutie van de
wisselkoersen. In de VS presteerden de
Nasdaq (+21 %), de S&P 500 (+17 %) en de Dow
(+14 %) beter dan gemiddeld dankzij de
technologische aandelen en de uitzonder-
lijke bedrijfsresultaten. In Europa steeg de
Eurostoxx 50 (+19 %) en presteerde de CAC 40
(+11 %) iets minder goed, benadeeld door zijn
luxe-voorkeur en beperkte blootstelling aan
technologie, terwijl de DAX (+23 %)
profiteerde van het Duitse investeringsplan.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 79
Dividendrendement van het COFB-aandeel OLO-rente 10 jaar
2020
2021 2022
2023
2024
2025
-5%
0%
5%
10%
15%
Totale rendement (basis 100 op 31.12.2020)
Vergelijking van het dividendrendement met de OLO-rente 10 jaar
In België sloot de BEL20 (Brusselse beurs)
het jaar af in het groen met een positieve
jaarlijkse prestatie van 19,1 % en de FTSE EPRA
Nareit Europe Developed-index die een stijging
van 2,3 % noteerde.
Evolutie van het aandeel
Na moeilijke jaren heeft het Europees
zorgvastgoed in het algemeen zich in het
boekjaar 2025 onderscheiden op de beurs,
wat nog meer geldt voor Cofinimmo in het
bijzonder. Drie periodes worden
onderscheiden:
• De aanpassing van de prognose van het
dividend 2025, betaalbaar in 2026, die op
21 februari 2025 (vóór beurs) werd
aangekondigd, werd gunstig onthaald
door de markten, met een koersstijging
van 8 % tussen de sluiting op 20 februari en
deze op 2 april, binnen een context van
heropleving van de M&A-activiteit in het
Verenigd Koninkrijk;
• vervolgens presteerde de koers ook goed
na de aankondiging van ‘Liberation Day’
door president Trump (zorgvastgoed
wordt niet rechtstreeks beïnvloed door de
invoerheffingen), met een stijging van 13 %
tussen de slotkoersen van 2 april en 29
april;
• ten slotte versnelde de koers vanaf 30
april en de daaropvolgende dagen om
zich te stabiliseren op een niveau dat een
weerspiegeling is van de voorgenomen
combinatie met Aedifica via een
openbaar ruilaanbod (zie de
persberichten van 01.05.2025, 09.05.2025,
13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025,
30.09.2025 en 27.10.2025). Na een nieuwe
versnelling in de laatste weken van het
jaar, bedroeg de beurskoers op 31.12.2025
79.20 EUR, hetzij een stijging van 18 % sinds
29 april;
• gecumuleerd over het jaar 2025 bedroeg
het totale brutorendement voor de
aandeelhouder aldus 54,4 %.
De eerste grafiek op bladzijde 78 illustreert
de beursprestatie van het Cofinimmo-
aandeel in 2025 in vergelijking met de BEL20-
en de FTSE EPRA Nareit Europe Developed-
indexen. De koers van het Cofinimmo-aandeel
schommelde tussen 51,80 EUR en 79,45 EUR,
met een jaarlijks gemiddelde van 69,99 EUR.
De slotkoers op 31.12.2025 bedroeg 79,20 EUR.
Dit is een stijging van de beurskoers met
42 % ten opzichte van de slotkoers van het
voorgaande jaar.
De tweede grafiek op de bladzijde 78 toont
de beurskoers van het Cofinimmo-aandeel
in verhouding tot zijn intrinsieke waarde
(IFRS) over de laatste vijf jaar. Het aandeel
vertoont een gemiddelde discount van 10,3 %
over vijf jaar of een discount van 23,8 % voor
2025. Indien men de beurskoers vergelijkt
met EPRA NTA*, bedraagt de gemiddelde
discount 11,4 % over vijf jaar en 24,2 % over
2025. Op 31.12.2025 bedroeg de discount
14,2 % ten opzichte van de intrinsieke waarde
(IFRS) en 14,8 % ten opzichte van de EPRA
NTA*.
Liquiditeit van het Cofinimmo-
aandeel
In 2025 zette Cofinimmo haar inspanningen
voort om de liquiditeit van het aandeel te
bevorderen. Tijdens het jaar nam de
vennootschap deel aan een vijftigtal
conferenties en andere evenementen die
de vennootschap en beleggers
samenbrachten. Cofinimmo investeerde
eveneens in campagnes om haar
bekendheid bij institutionele en particuliere
beleggers te verhogen.
Met een beurskapitalisatie van 3,0 miljard EUR
op 31.12.2025 en een gemiddeld dagelijks
volume van 5,2 miljoen EUR of ongeveer
79.200 aandelen, beschikt Cofinimmo over
voldoende liquiditeit om de aandacht van
toonaangevende institutionele beleggers te
trekken.
Totale rendement (in %)
Het totale rendement voor de
aandeelhouder wordt berekend op basis
van de evolutie van de beurskoers en omvat
de dividenduitkering of elke andere
uitgevoerde of betaalde uitkering.
Uitgaande van een herbelegging van het
dividend van 2024, uitbetaald in mei 2025,
noteerde het Cofinimmo-aandeel een
totaalrendement van 54,4 % voor 2025, wat
hoger is dan de evolutie van de FTSE EPRA
Nareit Europe Developed-index (+6,8 %) en
de BEL20-index (+22,8 %). De tweede grafiek
op bladzijde 79 illustreert de prestaties van
het Cofinimmo-aandeel ten opzichte van de
BEL20- en de FTSE EPRA Nareit Europe
Developed-index over de laatste vijf jaar,
dividendrendement inbegrepen. Tijdens
deze periode noteerde het Cofinimmo-
aandeel een totaalrendement van -8,0 %,
wat overeenkomt met een gemiddeld
jaarlijks rendement van -1,6 %. De BEL20- en
EPRA indexen noteerden een totale variatie
van respectievelijk +63,1 % en -8,4 %, wat
overeenkomt met gemiddelde jaarlijkse
rendementen van respectievelijk +12,6 % en
-1,7 %.
Aandeelhoudersstructuur/
beleggersprofiel
Cofinimmo telt een brede waaier aan
investeerders met een gediversifieerd
profiel. Het gaat enerzijds over een brede
basis van institutionele beleggers uit
voornamelijk België, Duitsland, Frankrijk,
Luxemburg, Nederland, het Verenigd
Koninkrijk, Zwitserland en Noord-Amerika, en
anderzijds over particuliere beleggers,
hoofdzakelijk uit België.
Op 31.12.2025 overschreed slechts één
aandeelhouder de detentiedrempel van 5 %,
met een kennisgevingsverplichting van
drempeloverschrijding tot gevolg. Het betrof
het Amerikaanse investeringsfonds
BlackRock dat 5,06 % van het kapitaal van
Cofinimmo in handen had.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 80
Ñ Kantoorgebouw Belliard 40 - Brussel CBD (BE)
Dividend
De raad van bestuur zal op de jaarlijkse algemene vergadering van 13.05.2026 voorstellen om een
dividend uit te keren in lijn met de prognose die in het jaarlijks financieel verslag 2024 werd
gepubliceerd, zijnde 5,20 EUR bruto per aandeel. Dit dividend stemt overeen met een
brutorendement van 7,4 % ten opzichte van de gemiddelde beurskoers van het aandeel in het
boekjaar 2025 (tegenover een brutorendement van 10,1 % in 2024).
De eerste grafiek op bladzijde 79 illustreert het dividendrendement van het Cofinimmo-aandeel
ten opzichte van de OLO-rente 10-jaar over de afgelopen vijf jaar. Over deze periode heeft het
Cofinimmo-aandeel een gemiddeld dividendrendement van +7,2 % opgeleverd, tegenover een
gemiddelde OLO-rente 10 jaar van +2,5 %.
Roerende voorheffing
Sinds 01.01.2017 bedraagt de roerende voorheffing op de toegekende dividenden 30 %.
De Belgische wet voorziet echter in vrijstellingen. Om van deze te kunnen genieten, moeten
dividendontvangers eerst aan bepaalde voorwaarden voldoen. Anderzijds voorzien de akkoorden
ter voorkoming van dubbele belastingheffing verminderingen van de bronbelastingen op
dividenden.
Raadpleeg ook de sectie ‘Samenstelling van de portefeuille en vooruitzichten inzake de roerende
voorheffing’ van het hoofdstuk 'Vooruitzichten 2026' van dit document voor de huidige
overwegingen met betrekking tot de vooruitzichten op een vermindering van de roerende
voorheffing.
7 %
Dividendrendement in 2025
ISIN BE0003593044 2025 2024 2023
Beurskoers (over 12 maanden, in EUR)
Hoogste 79,45 71,65 90,00
Laagste 51,80 52,15 54,15
Bij afsluiting 79,20 55,60 71,40
Gemiddelde 69,99 61,15 74,36
Dividendrendement
1
7,4 % 10,1 % 8,3 %
Brutorendement (over 12 maanden)
2
54,4 % -14,1 % -8,0 %
Dividend
3
Bruto 5,20
4
6,20 6,20
Netto 3,64
4
4,34 4,34
Volume
Gemiddeld dagvolume 79.175 74.232 65.404
Totaal volume 20.189.552 19.003.435 16.678.036
Aantal aandelen 38.096.217 38.096.217 36.765.475
Beurskapitalisatie bij afsluiting (x 1.000 EUR) 3.017.220 2.118.150 2.625.055
Free float
5
100 % 100 % 100 %
Omloopsnelheid
5
51,7 % 49,9 % 45,4 %
Pay-out ratio* 80,6 % 95,4 % 87,7 %
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 81
1
Brutodividend op de jaarlijkse gemiddelde beurskoers.
2
Cijfer verstrekt door Bloomberg. Het kan als volgt worden geïnterpreteerd: slotkoers van het aandeel plus coupon (aangepast om rekening te houden met de koerswijziging van het aandeel tussen de datum van de coupononthechting en de
afsluitingsdatum), gedeeld door de openingskoers van het aandeel.
3
De roerende voorheffing op de dividenden bedraagt 30 %.
4
Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 13.05.2026.
5
Zoals gedefinieerd door Euronext.
De niet-converteerbare obligaties
Cofinimmo is emittent van drie niet-converteerbare obligaties, waaronder twee duurzame benchmarkobligaties uitgegeven in 2020 en 2022 (zie ook hoofdstuk ‘Beheer van de financiële middelen’ van dit
document). De green & social bond uitgegeven in 2016 verviel op 09.12.2024.
ISIN BE0002267368 (Cofinimmo NV 2016-2026) 2025 2024 2023
Beurskoers (over de periode, in % van het nominaal bedrag)
Bij afsluiting 98,84 96,75 93,25
Gemiddelde 98,14 94,27 90,42
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks
gemiddelde)
3,1 % 3,6 % 4,3 %
Effectief rendement bij de uitgifte 1,7 % 1,7 % 1,7 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR) 1,70 1,70 1,70
Netto (per schijf van 100.000 EUR) 1,19 1,19 1,19
Aantal effecten 700 700 700
ISIN BE0002269380 (Cofinimmo NV 2016-2024) 2025 2024 2023
Beurskoers (over de periode, in % van het nominaal bedrag)
Bij afsluiting — — 98,17
Gemiddelde — — 96,78
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks
gemiddelde)
— % — % 4,0 %
Effectief rendement bij de uitgifte — % — % 2,0 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR) — — 2,00
Netto (per schijf van 100.000 EUR) — — 1,40
Aantal effecten — — 550
ISIN BE6325493268 (Cofinimmo NV 2020-2030) 2025 2024 2023
Beurskoers (over de periode, in % van het nominaal bedrag)
Bij afsluiting 88,50 85,65 81,39
Gemiddelde 87,08 80,52 74,16
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks
gemiddelde)
3,457 % 3,610 % 4,008 %
Effectief rendement bij de uitgifte 0,957 % 0,957 % 0,957 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR) 0,875 0,875 0,875
Netto (per schijf van 100.000 EUR) 0,613 0,613 0,613
Aantal effecten 5.000 5.000 5.000
ISIN BE0002838192 (Cofinimmo NV 2022-2028) 2025 2024 2023
Beurskoers (over de periode, in % van het nominaal bedrag)
Bij afsluiting 96,49 93,46 90,67
Gemiddelde 95,21 90,18 84,09
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks
gemiddelde)
2,773 % 3,279 % 3,502 %
Effectief rendement bij de uitgifte 1,030 % 1,030 % 1,030 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR) 1,00 1,00 1,00
Netto (per schijf van 100.000 EUR) 0,70 0,70 0,70
Aantal effecten 5.000 5.000 5.000
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 82
Aandeelhoudersstructuur
Eind december 2025 liet Cofinimmo een analyse van haar aandeelhoudersstructuur uitvoeren. In
totaal werden 99 % van de houders van uitstaande aandelen geïdentificeerd, waarvan 63 %
institutionele en 36 % particuliere aandeelhouders. Bijgevolg werd 1 % van de aandelen niet
geïdentificeerd.
Onderstaande grafiek geeft de aandeelhouders van Cofinimmo weer die meer dan 5 % van het
kapitaal bezitten. De transparantiekennisgevingen en de controleketens zijn beschikbaar op de
website. Op de afsluitingsdatum van dit document (19.03.2026) heeft Cofinimmo geen enkele
transparantiekennisgeving ontvangen met een gewijzigde situatie ten opzichte van deze op
13.03.2026. Volgens de definitie van Euronext bedroeg de free float 100 % tot 09.03.2026. Thans
bedraagt hij 20 %.
Aandeelhoudersstructuur
79,57 %
0,03 %
20,40 %
Aedifica NV Cofinimmo-groep Overige <5%
Agenda van de aandeelhouder
Evenement Datum
Publicatie van het universeel registratiedocument 2025 met inbegrip
van het jaarlijks financieel verslag en het duurzaamheidsverslag
10.04.2026 (vóór beurs)
Kwartaalinformatie: resultaten op 31.03.2026 22.04.2026 (vóór beurs)
Gewone algemene vergadering voor het boekjaar 2025 13.05.2026
Uitkering van het dividend voor boekjaar 2025
1
Coupon Nr. 41
Datum coupononthechting (Ex-date)
2
18.05.2026
Registratiedatum (Record date)
3
19.05.2026
Betaaldatum van het dividend Vanaf 21.05.2026
Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30.06.2026 23.07.2026 (vóór beurs)
Kwartaalinformatie: resultaten op 30.09.2026 23.10.2026 (vóór beurs)
Jaarpersbericht: resultaten op 31.12.2026 19.02.2027 (vóór beurs)
1. Onder voorbehoud van de goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 13.05.2026.
2. Datum vanaf dewelke de verhandeling op de beurs gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering.
3. Datum waarop de posities worden afgesloten om de dividendgerechtigde aandeelhouders te identificeren.
Over Cofinimmo Beheersverslag Duurzaamheidsverslag Vastgoedverslag
Corporate
governanceverklaring
Gecontroleerde jaarrekening Aanvullende informatie
Cofinimmo I Universeel registratiedocument 2025 I 83